南京业主不满物业可请第三方评估

本报讯(记者 许琴) 《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》日前正式出台。《办法》规定，10%以上的业主对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，可选定物业评估机构对物业服务企业的履约情况进行评估。

物业服务第三方评估，是指物业服务第三方评估机构接受业主自治组织、建设单位、物业服务企业或街道办事处(镇人民政府)的委托，依照法律、法规规定和合同约定，对物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量等提供专业评估服务。市物业管理行政主管部门负责全市物业评估机构的统一监督管理，建立并公布本市物业评估机构名录。

在什么情况下可以启用第三方物业评估?《办法》规定，百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业评估机构评估的，建设单位应当与业主、物业服务企业协商选定物业评估机构，委托其对物业服务企业的履约情况进行评估。

第三方评估机构怎么选?《办法》提出，由百分之十以上的业主向建设单位提出联名申请，确定一名业主为申请人代表;建设单位收到联名申请后，核实业主人数，5日内就核实情况书面回复申请人代表;申请人代表收到书面回复后，与建设单位、物业服务企业在5日内协商确定物业评估机构，并形成三方确认的书面协议。业主、物业服务企业、建设单位选定物业评估机构协商不成的，业主可向区物业管理行政主管部门申请随机抽取物业评估机构。

另据报道，今年7月1日起，我市还将开始实施《南京市住宅物业保修金管理暂行办法》。拿到新房5年内，住宅的共用部位、共用设施设备出现了问题，都可申请动用物业保修金。

物业保修金是什么?它跟维修基金有什么区别?《办法》中的物业保修金，是指建设单位按照规定在物业保修金交存期限内交存，用作保障住宅共用部位、共用设施设备保修期内维修费用的专项资金。物业保修金交存期限为五年。物业保修金的管理遵循“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。而维修基金相当于房子的“养老金”，房子过了保修期后，用来保障小区公共部位和公用设施设备保修期满后的正常维修。

物业保修金怎么缴?这笔钱上缴后存在哪里?《办法》规定，物业保修金的交存标准按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存，市物业管理行政主管部门应当根据本市物业建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布物业保修金的交存额度。区物业管理行政主管部门应当选定当地金融机构，委托其作为本行政区域内物业保修金的专户管理机构，并在专户管理机构开立物业保修金专户。

物业保修金交存期满后，建设单位可向区物业管理行政主管部门或管理机构申请退还保修金。