新老物业交替业委会该做些啥？

编者的话

业委会该如何运营，又该怎么监管?业委会与业主、物业、居委会的关系，究竟该如何处理?本报第25届“夏令热线”开线3天以来，市民频繁拨打12319热线，表达对小区业委会的诉求。来电之中，既有对小区业委会义愤填膺的投诉，又有大量对业委会运作事宜疑惑不解的咨询。

从今天起，本报“夏令热线”推出“关注小区业委会”系列报道。通过剖析麻雀、采访专家，力求以小见大，对破解“小区业委会该如何运作”这一社区自治难题，有所裨益。今天推出第一篇《新老物业交替，业委会该做些什么?》，请读者朋友关注。

近年来，由于小区老物业不愿撤离，新物业无法顺利进驻，并引发冲突这样的事情在各地频频发生。实际上，无论是小区居民不满意物业而要求辞退企业、还是物业合同期满不再续约，都属正常范围。但为了维护业主的合法权益，保持正常生活秩序，确保实现新老物业服务企业平稳交接、依法有序接续服务无疑至关重要。

新老物业交接问题多

咄咄怪事——偷东西的贼留下字条，要求失主微信转账赎回被窃物品。家住浦东的夏先生给“夏令热线12319”打来电话，反映了这样一件荒唐的事。他直言其所在小区正处于新老物业交接阶段，由于不够平稳有序造成小区治安出现了问题，这才致使自己物品被窃。

夏先生的遭遇并非个案，申城某小区就由于新旧物业交接工作不顺利，致使小区的垃圾已有三天无人清理，堆成两座“垃圾山”。更有甚者，浦东某小区在新老物业公司交接时发生大规模冲突，双方近200人卷入，导致2人死亡，多人受伤。

造成冲突的原因多

小区根据业主委员会或业主大会所作出的决定，依规按程序更换物业公司，这是最正常不过的事情。如今在新旧物业交接中屡屡出现不愉快场面，实在是值得让人深思。

记者通过采访多家小区业委会了解得知，交接不力多系三重原因叠加所致：

一是部分物业公司经营管理尚不够规范。没有认识到依规按程序更换物业公司是业主应有的权利，没有很好地与业主进行沟通。对于业主的诉求也采取置之不理的态度，一旦矛盾不可调和，业主一致要求更换物业公司时，则能拖就拖，甚至以其他方式与业主进行对抗。

二是有的业主维权方式过于简单。对物业公司管理服务上不满意，往往大多拒缴物业费，极易加剧双方矛盾。

三是主管部门监管滞后，没有及时跟进并起到应有的监管作用，导致业主和物业公司之间发生一些过激行为。

要防范 先“规范”

要想从源头上防范小区物业更迭造成纠纷，作为广大业主和物业管理公司之间的沟通桥梁，业委会的作用至关重要。

物权法律师黄友健指出，业委会自身先得立足于“规范”。“首先要慎重下决定。在物业服务出现问题时，应先推动物业改善并给予必要的支持。除非物业确实侵害业主权益、违背合同约定，通过多次协商仍无法继续履行合同或老物业也认为当前环境条件下已无法继续履行合同，才启动在法定程序下重新选聘物业机构。”

一旦决定要重新选聘，业委会要做到规范物业更迭程序。黄友健认为，目前很多老物业不愿退出的理由是质疑业委会成员的合法性、业委会操控物业选聘，其结果未能真正代表大多数业主的意见。如果从选聘程序上规范，将能更好地从根源上化解纠纷。另外，交接前，可以先通过协商签订移交协议，移交协议需明确交接主体、内容、时点、流程、费用结算等，然后根据协议制定移交方案，再组织移交。