内蒙古物业管理条例修订草案向社会征求意见

7月12日，内蒙古自治区人民政府法制办公室召开《内蒙古自治区物业管理条例(修订草案)》(以下简称修订草案)听证会，广泛征求社会各界意见。当日，业主代表、物业服务企业代表、房地产开发企业代表、专家学者及相关管理部门代表针对修订草案的内容，从不同角度提出建议。

【现状】

相关纠纷呈上升趋势

物业管理关系群众安居乐业，《内蒙古自治区物业管理条例》自2003年实施以来，对加强物业管理工作，规范物业管理行业，维护业主和物业服务企业合法权益，发挥了积极作用。截至目前，全区已有物业服务企业2285家，物业服务从业人员15万余人。全区新建住宅小区实现了物业服务全覆盖，老旧小区物业服务覆盖率达到70%以上(包括物业管理、准物业管理和自治管理)。但随着广大业主对物业管理的需求不断提高，物业管理纠纷也呈上升趋势。服务能力不足、服务质量不高、住宅小区停车难、住宅专项维修资金使用难等问题日益突出。针对物业管理中出现的新情况新问题，此次修订草案从物业服务、业主委员会市场主体地位及责任、物业服务企业的公开透明等相关条款进行了改进。

【亮点】

物管工作纳入政府年度考核体系

修订草案明确，旗县级以上人民政府应当将物业管理纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调机制和目标责任制;旗县级以上人民政府应当将物业管理工作纳入年度综合目标责任制考核体系，加强对物业服务行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业服务机制，促进物业服务行业健康发展。

同时，各级物业管理主管部门应当在物业服务区域内显著位置公布投诉举报受理方式，及时受理业主和相关单位的投诉举报，依法调查处理违法行为。

【职责】

业主委员会调解纠纷

修订草案规定，同一个物业服务区域内，应当在物业项目所在地旗县级人民政府物业管理主管部门或者苏木乡镇人民政府、街道办事处的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会由物业服务区域内全体业主组成。

在一个物业服务区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过两年的，应当筹备成立业主大会。不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的，应当由嘎查村(居)民委员会代行业主委员会职责。

业主委员会是业主大会的执行机构，可以依法取得特别法人资格，并履行下列职责：执行业主大会的决定和决议;召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业服务区域内显著位置向业主公布，接受业主咨询;根据业主大会决定，代表业主与业主大会聘用的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题;督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和服务产生的纠纷;督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况;监督广告、车位租赁经营所得;配合苏木乡镇人民政府、街道办事处、嘎查村(居)民委员会、公安机关等做好物业服务区域的社区建设和社会治安等工作;业主大会赋予的其他职责。

业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照3~11人的单数确定。

听证会上，对于业主委员会履职中存在的问题，内蒙古建筑职业技术学院李文生教授建议，因业主委员会成员没有相应法律责任，在履职过程中损害业主利益的行为时有发生。而业委会成员利用职务谋取私利的现象，也十分普遍，应当加以约束和查处。

【收费】

执行政府指导价和市场调节价

修订草案明确，物业服务企业应当将下列信息在物业服务区域内显著位置公示：项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话;物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式;电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案;业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;其他应当公示的内容。

同时，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由盟市价格主管部门和物业管理主管部门结合当地实际情况，统一制定;普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定;公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。普通住宅物业服务收费需要调整的，物业服务企业应在嘎查村(居)民委员会或业主委员会的监督下，征得物业服务区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意可调整物业服务费。

【焦点】

公共道路可否划定车位?

随着私家车的增多，小区停车位的问题备受关注。修订草案规定，物业服务区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，未经城乡规划主管部门批准建设的车位、车库不得出售;经业主委员会同意由物业服务企业出租经营的，每次出租期限不得超过一年;租金收入扣除物业服务企业维修、管理费用后剩余部分用于弥补物业费不足;物业服务企业出租车位应优先满足本物业服务区域内的业主需求。

在听证会上，部分代表针对车位问题提出了一些建议。物业管理部门代表董朝旺表示：“目前，小区停车位的矛盾相当尖锐，建议物业条例立法应该明确楼前、楼后车位的归属权。针对部分车位价格偏高的情况，有关部门应该制定车位租金及价格的有关标准，维护业主权益。”

房地产开发企业代表柴玉春表示，眼下，私家车数量不断膨胀，在不少小区里停车位捉襟见肘。当小区车位数量满足不了业主的时候，业主会提出在公共道路上设立车位，但是已经租用或者购买了车位、车库的业主就会认为在公共道路上划定车位侵犯了他们的权益。因此，希望在立法条例中更加明确公共道路是否可以满足业主需求划定车位。

内蒙古行政学院毛原教授也表示，关于车位、车库的规定应该进一步细化。

【解惑】

如何使用住宅专项维修资金?

修订草案明确，业主可以通过委托表决、集合表决、默认表决、异议表决方式使用住宅专项维修资金。

发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用住宅专项维修资金立即进行更新改造的，经业主委员会现场查验确认后，可以直接申请使用维修资金：电梯故障;消防设施故障;屋面、外墙渗漏;二次供水水泵运行中断;排水设施堵塞、爆裂;楼体外立面存在脱落危险;其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

需要使用应急使用住宅专项维修资金的，业主委员会或者物业服务企业应当向物业项目所在地的住宅专项维修资金管理部门提出申请, 住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急使用维修资金书面申请之日起两个工作日内完成审核;应急维修工程竣工验收后，应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在物业服务区域内显著位置公示。

没有业主委员会或者物业服务企业的，可以由社区居民委员会提出申请，街道办事处、苏木乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。

住宅专项维修资金管理部门每年应从维修资金管理产生的增值收益中，提取一定比例资金作为物业备用金。