陷入恶性循环的物业管理

最近，不少市民向市非紧急救助服务中心12345反映老旧小区的各类问题，如群租、安全隐患、环境卫生差等。记者在采访中发现，目前北京的老旧小区房屋性质可分为老宿舍楼、回迁楼、商品房三大类，而造成老旧小区的这些问题归根结底是物业缺失导致。

难题：物业费收不上来

在上世纪单位分房的年代，北京形成了一大批宿舍楼形式的小区，样式以简易楼、红砖楼、塔楼居多。如今，这些小区开始出现“老龄化”，老的基础设备需要维修，老的体制也正面临改革。

明光北里社区1号楼的物业经理在接受记者采访时表示，以前的物业费是通过产权单位打给物业公司的，而按照现在的规定，物业费是产权单位转给业主，再由业主自己去物业缴。“物业不是执法部门，业主要是不缴也没有办法。”

在采访中，不少老旧小区的物业工作人员都谈到了物业费缴纳率下降的问题，有的小区因为产权单位发生变更，再加上房屋买卖交易。物业费怎么缴变成了一个难题。“物业费的缴纳方式是应该改变，但老居民们长年没有自缴物业费的习惯，新的改革方式很多人不适应。”

乱象：环境脏乱差

物业费收不上来，老旧小区的管理变得棘手，由此滋生了群租房、垃圾清运不及时、各类安全隐患等问题。

在一些老城区的繁华地段，周边的小企业、餐馆等选择员工宿舍时，往往会考虑到租金相对便宜的老旧小区。有市民向记者反映了新街大院社区垃圾清运不及时及地下室住人的相关问题。院内保洁人员告诉记者，以前居民院里曾经有30多个垃圾桶，如今增加到50多个，清运起来很不容易，每天要清运一百多桶次。“以前一个三口之家一天也就一小袋垃圾，现在不一样了，很多房子变成群租房租出去，人可比以前多多了。”

不满：拒缴物业费

老旧小区的人多了，“成分”变了，新租户与老居民的生活习惯不同，各类问题由此产生。一些被当做员工宿舍的房屋出现了扰民、安全隐患问题。人越来越多，物业公司的服务就更难承受，这也使业主们的不满情绪开始积累。

一些业主以小区环境差、物业管理缺失等理由不缴物业费，这让原本逐年下降的物业费缴纳率更是雪上加霜。

死结：乱象更多了

很多老旧小区出现了“收不上物业费”、“服务不到位”、“业主拒缴物业费”、“小区环境更恶劣”的循环死结。物业说，物业费收不上来，物业难以保障原有服务质量，这种情况下，居民们发现小区的乱象越来越多。而物业服务不到位，业主就更不会缴物业费了。

凸显问题：老小区电梯难修缮

老旧小区的物业管理缺失中，有一个问题随着时间的推移开始凸显。很多老旧小区的电梯已经到了更新换代的时候，本报曾关注的安华西里一区31号楼，居民们向记者反映了电梯问题，而该楼共有4家产权单位，难以协调统筹，是该楼出现各类问题的原因。