城市服务增量空间巨大，物业公司将成“智慧”的城市管家

7月8日，“武汉重启”三个月之际，武汉市江汉区人民政府与万科物业就老旧社区改造、物业城市等签署《战略合作协议》。万科城市服务落地再添一城。

早在今年5月以来，头部物管公司就频繁渗入城市服务领域：万科牵手鼓浪屿；龙湖签约岳阳城陵矶新港区；保利物业再次中标嘉善项目；佳兆业美好与河北邯郸市峰峰矿区共同成立城市综合服务平台。

作为近几年新兴的行业细分赛道，所谓“城市服务”，是指将公共空间和公共资源当做一个整体，由物业企业进行统筹管理，涉及具体包括城镇景区、市容环卫、政府大楼、口岸、产业园、学校、医院、高速路等。本质上是物业公司业务边界的拓展，将社区管理转向公共管理，是竞争市场逐渐由住宅转向非住宅的一个具体表现。

几家头部企业逐步加大在该赛道的规模扩张。从保利物业公布的财报来看，2019年保利物业有2.87亿在管面积，其中1.4亿来自公共服务项目，占比高达48.9%，同比增长105%，甚至超过了住宅物业的在管面积。万科还曾公开表示，要等到市场充分肯定，成功转型为城市服务商后才上市。

紧随头部企业，业内在城市服务、公共服务等领域的动作逐渐展开，物业管理俨然不再是一个单一的社区管家。随着业态的不断拓展，社区、商办、公共空间……物业管理的触角可涉及城市运营每个环节，“城市大管家”或成物业公司的最终形态。

为什么物业公司会进军城市服务？

从大背景来看，城市服务是我国新型城镇化建设的关键。不同于以往“投资造城”、“投资基建”的粗放式城镇化，新型城镇化更加注重城市的公共服务获取、社会保障供给等内容，单靠地方政府进行城市治理已难以满足这种治理需求。在此瓶颈下，引入物业公司精细化、一体化的城市服务有望实现地方政府、物业公司、城镇居民三赢的局面。

从物业公司的角度来看，城市服务是一条规模大、利润优的优质潜力赛道。进军的背后，我们可以结合目前的市场态势，初探其中的利益驱动和值得注意的问题。

1、物业公司承接城市服务项目具备天然优势

传统的物管服务与城市服务在服务内容上高度重合。保洁对应市政环卫，安保对应城市秩序，绿化对应城市园林绿化养护，设施管理对应城市公共设施管理，而近年来兴起的智慧物业也可为智慧城市的建设升值赋能。因此，在基础业务上，物业公司深入城市服务具有天然优势，对比擅长单项服务的公用事业单位，物业公司的业务延伸会更为顺畅。

将管理物、服务人的经验和理念注入城市治理，物业公司与政府共同打造新的合作模式，打造标杆城市，可催生巨大的服务需求，这将对物业公司的市场规模、资源统筹能力带来明显提升。

2、城市服务具备以时间换空间的价值

拓展业务的同时，新项目的盈利能力是最受关注的一点。城市服务的市场空间有多大？

就产业园、医院、学校、公共场馆等部分非住领域而言，根据国家统计局数据，2000-2019年，全国文化、体育和娱乐用房，科学及教育用房，医疗用房的累计竣工面积分别为4.32亿、17.69亿、4.64亿平方米，产业园区已超1.5万个，市场容量巨大。

就单项业务来说，以目前物业公司尝试最多的市政环卫为例，根据华泰证券数据显示，2019 年我国市政环卫市场规模 3171 亿元，预计2024年可达到4352亿元，仅考虑市政环卫规模便可为物业管理行业带来 10%-20%营收增量。

此外，相对于其它领域，城市服务还具备着规模“自增长“的优势，即城市服务的服务范围可能会随着甲方满意度的提高而得到进一步扩大。

然而根据头部企业公开的财报数据来看，城市服务的实际收入能力似乎没有达到较高预期。

截至2019年，保利物业物业管理总收入38.44亿，源自公共及其他物业的收入约为4.81亿元，仅占12.5%左右。与之对比，在管面积占比不到2.7%的商业及写字楼的物管收入，占比却达到了13% 。

针对“城市服务业务收益弱”的表现，业内专家认为，公建领域物业面积较大，无法以面积计算产出的“坪效”及短期收入来衡量，主要看的是单合同金额。而且在发展初期，企业投入成本一般较大，对盈利造成一定影响，但城市服务更看中的是未来的升值空间，其带来的资源会拓展业务的深度和广度。

因此，城市服务更像是一个逐步升值的潜力股，在物管行业“跑马圈地”的现阶段，是物业公司值得用时间换空间的有效扩张途径。

3、利益驱动行业主动向精细化、智能化管理升级

城市服务市场空间大，同时也存在着更多细分领域，且领域间需求差异较大，这就要求城市服务的提供者应具备提供综合服务的能力，因此会更考验物业公司的管理实力和整合资源的能力，这将是是决定企业能管多大、能走多远的关键。为满足城市服务业务更复杂的需求，物业公司将积极寻求向精细化、智能化管理转变的有效手段，这对整个行业来说，无疑是一个创新发展的良好机遇。

而智慧科技的进步，正为行业的创新变革提供了可能。更重要的是，结合智慧科技手段，带来的不仅仅是精细化的服务升级，其更能有效地解决城市服务的管理难题，从而推动整个利益空间的加速占据。

在城市服务的探索过程中，随着业务的拓展，服务范围不断扩大，随之而来的是工作人员数量剧增、人工成本大幅上涨的问题，物业公司盈利能力进一步受阻。同时，基于细分领域，要提供配套服务的解决方案，要求物业公司必须掌握整个服务区域的运营情况，才能更好地进行资源整合。

如不能解决上述问题，物业公司原具有的天然优势将受到影响，最终阻碍规模扩张和利润收入，但若是借助以数据为核心的智慧科技则能让物业公司更快掌握市场。以爱物管为例：

针对人员管理和人工成本，通过数据量化工作，能对人力投入最大的如清洁环卫、设施管理、秩序维护等基础板块业务进行产业化升级，在优化人员结构、提升外包率的同时，提高运营效率和服务品质。

在这种更轻的模式下，物业公司借助外包公司成熟的服务体系，能更好地发挥天然优势，提高甲方满意度而进一步实现空间的扩展。

在整合资源方面，通过统一的中心系统，各领域、各环节数据互关互联，能够满足多种运营场景的联动需求，从而实现对整个公共区域的实时管理，更有利于物业公司进行资源整合。

而智慧技术能带来的附加价值远不止此。智慧的管理、人性化的服务，对提升城市品位、优化人居环境的的作用将越来越重要，政府想打造城市名片，必将借助物业公司的力量。随着科技的完善和政府对城市服务的支持鼓励，物业公司的服务会深入城市每个角落，成为一个“智慧”的城市大管家。