深圳修订条例：共有物业收益归全体业主所有

11月24日，《深圳经济特区物业管理条例》(草案征求意见稿)(以下简称《条例》(草案征求意见稿))正式面向社会公开征求意见。《条例》(草案征求意见稿)明确共有物业收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，努力从源头上减少物业纠纷。

物业管理活动涉及千家万户，是重大的民计民生问题。今年2月底，深圳市法制办会同深圳市住房建设局组成联合工作组，开展对《深圳经济特区物业管理条例》的修订工作。经过深入调研和广泛征求意见，目前已形成《条例》(草案征求意见稿)，并于11月24日起发布全文，面向社会公开征求意见和建议。

《条例》(草案征求意见稿)共计10章157条，包括总则、物业管理区域及设施、业主和业主大会、前期物业管理、物业管理服务、业主共有资金管理、安全管理与使用维护、服务与监管、法律责任和附则。

由于种种原因，物业小区业主共有部分权属处于模糊状态。《条例》(草案征求意见稿)明确共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。同时，《条例》(草案征求意见稿)规定，共有物业的收益归全体业主所有，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费。

为解决业主自治组织缺位问题，在国家住房和城乡建设部、国家发改委等部门的支持下，《条例》(草案征求意见稿)规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证书到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。

此外，根据《物权法》第八十一条规定，以及参照目前国内各兄弟省市的做法，《条例》(草案征求意见稿)明确物业管理准许“业主自行管理”或“委托其他人管理”;同时，降低业主大会和业主委员会的成立门槛。

《条例》(草案征求意见稿)改变了由建设单位与物业服务企业进行承接查验的做法，规定在业主大会成立后，由业主大会与建设单位、物业服务企业进行共有部分的承接查验，无法成立业主大会的，由物业管理指导委员会指定物业服务企业代表全体业主进行承接查验，并可以邀请专业人士参加。承接查验费用由建设单位承担。

考虑到产权归属问题已经超出《深圳经济特区物业管理条例》的立法范围，为解决停车位纠纷问题，《条例》(草案征求意见稿)侧重建立停车位、停车库使用规则：对于全体业主所有的停车位，按照优先满足业主需要的原则，由业主大会决定使用及收益方式;对于人防工程，平时用作车辆停放使用的，明确其应向全体业主、物业使用人开放使用;对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属于建设单位的停车位(库)，兼顾建设单位和业主之间的利益平衡，建设单位在进行产权登记并向全体业主公示后，再进行租售。

针对业主大会、业主委员会成立难、换届难等问题，《条例》(草案征求意见稿)创设由街道办、业主、辖区公安派出所、社区居委会、建设单位或物业服务企业组成的物业管理指导委员会，由其负责组织、筹备首次业主大会会议，监督前期物业阶段共管账户的资金使用，指导协调共有物业承接查验及业委会换届改选等工作。

《条例》(草案征求意见稿)增设“服务与监管”一章，明确市、区、街道及相关部门的监管职责，明确列举物业监督检查可以采取的措施;建立物业服务信息公开制度，规定将企业基本信息、服务内容及标准、收费情况、房屋及设备维护保养情况等内容向业主公开，接受业主监督;同是加大对违法违规行为的查处力度。

《条例》(草案征求意见稿)明确建立信用管理机制，将业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、监事会成员、物业管理项目负责人的信用信息统一纳入管理，对于信用记录良好的单位和人员，建立激励制度;对于信用记录不良的单位和人员，建立惩戒制度。

改革开放以来，深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式，诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》，在业主自治、行业管理、法制建设等诸多方面进行了有益探索与实践，并取得了积极成效。

截至目前，深圳共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%，采用物业服务企业管理的住宅小区3511个，约占97.6%，全市共有物业服务企业1933家。

近年来，深圳物业管理纠纷问题日益凸显，信访投诉居高不下(近三年投诉量为3210、3313和2611宗)，物业纠纷呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。

“对已实施十年的《深圳经济特区物业管理条例》进行修订，非常有必要。”深圳市住房建设局局长张学凡表示，此次修订，是贯彻落实十九大精神，顺应新时代物业管理发展的需要，是建立健全社区治理体系，全面提升物业管理法治化、科学化、精细化水平的需要，是以问题为导向，有效化解物业管理矛盾纠纷的需要，也是回应社会关切，主动服务民生工作的需要。

有关单位和社会各界人士可在2017年12月25日前通过深圳政府法制信息网、深圳市住房和建设局官方网站在线提交对《条例》(草案征求意见稿)意见，也可以通过信函或者电子邮件方式递交意见和建议。