某小区物业管理公约服务内容引争议

物业之家讯：12月21日，上海7名仁恒“河滨城”的业主被物业推上被告席，这7名业主均对自家产权房的阳台采取了“封闭措施”，在物业看来此举违背了小区的“管理公约”，该小区还将有10多名业主也要被物业告上法庭，总共有20多户居民因私封阳台成被告。

业主纷纷表示，小区内至少有3/5业主自行封闭了阳台，封阳台是为了抵挡灰尘、汽车尾气等污染物。

董齐兴：接下来我们来聊一下与很多网友相关的话题，仁恒“河滨城”的物业将20多名业主告上法庭，因为他们私自封了阳台，据说了违反了小区的管理公约，但是在该小区有五分之三的业主都自行封了阳台，据这些业主说他们封阳台是为了抵挡灰尘，汽车尾气等污染物，不知道两位你们家封阳台吗？

李光一：没有封，我们家是一楼。

周凯：我家也没有封，我们家买下来的时候就是打通了，封阳台的想法其实是非常有道理的，而且完全可以理解的，在上海这样的城市里面要考虑很多种因素，有噪音问题，有灰尘问题，有尾气问题，还有防盗问题，就仅仅看灰的问题，把阳台放在外面一天，再回头看用拖把要拖好久，所谓的小区管理公约，这个公约到底是为谁服务的？

董齐兴：这个管理公约到底谁定的？

李光一：就是原来小区里面还没有成立业委会的情况下，物业公司代替实行权利。建筑原来没有封阳台的话，就不希望每家自己封，如果大家觉得要封的话，可以请一个工程队来一块封，有些阳台在马路边涉及到景观的问题会有多种的因素。我们中国人还不大习惯有阳台的生活，我之前到过希腊，到过西班牙，有阳台的地方几乎没有一家是封的，以前上海家里有阳台的人家不是很多，后来有阳台了，小孩大了可以把阳台封起来作为书房，阳台问题还是要从建筑本身来考虑，如果上海确实不适合造阳台的话以后就不要造阳台，还要考虑到景观或者你的小区特别好，本身有阳台的话不用封。作为一个特殊的景观来看我觉得这里面还有整个小区业主来共同完成这个事情，这个事情恐怕还是一个要作为个案来处理的，不论是政府也好，个人也好，蛮难硬性规定一个什么东西的，我比较欣喜地看到，作为上海比较高档的小区物业，它是有胆略敢把业主告上法庭，通过法律来解决，这倒是一个进步。

周凯：我了解过这个情况，理论上来说封不封阳台是由业主大会来讨论决定的，到最后可以统一来封以不妨碍景观，但现在因为很多小区刚建起来的时候还没有成立业委会，物业公司就先行拟定一套方案，而且这个交房的时候必须签字，所以这个东西有时候就成了一个格式合同，如果签完字以后法律上就生效了。所以这有一些悖论的东西，如果是这样的话在法律程序上也可以做一点调整，比如像刚开始的时候封不封阳台可以暂时先不讨论，等到业委会成立以后再来做一个规定，这可能更加民主一点。

李光一：这次我们就比较期待，居然物业已经把业主告上法庭了，不管最后怎么样判，这对其他的小区已经有非常重要的意义了，我们要把物业的现状考虑进去，当业委会还没有成立的时候，拟定了这个管理公约，物业公司是谁授权的，这个管理公约对谁有约束力，应该是以法律为准绳、以事实为基础来做判决。当找不到法院基础的话这个事情就比较难，物业公司所有的规定如果没有法院基础的话，情愿让业委会通过再来改，一定要有这么一个过程。我们要尊重法律，这个行为不受管受的情况下没有权利来管我，当可以管我的话可以来拆，这个对公众树立法制观念是有好处的，我相信一个人和一个民族要树立法比天大这个观念一定也会从一件件事情当中积累起来的，而不是说说而已的。

周凯：法律也好，法规也好不是某一个机构管理子民的方式，它是一个社会的契约，大家共同遵守的规定，虽然我们国家不是一个判例法的国家，但是像这样的案子到底怎么样判，怎么样调解解决是值得大家期待的。

董齐兴：我们也呼吁有关部门能够在今后的相关条例，比如说管理公约等与业主的实际生活困难上有矛盾相抵触的角度上合理合情地来处理，让业主来接受。