物业股扎堆赴港上市，2019年或将迎来新高峰

2019年3月4日，蓝光发展旗下物业公司获批发行境外上市外资股，将赴港上市，这是蓝光自去年6月同意嘉宝股份向新三板申请公司股票终止挂牌后，首次公开发行H股计划。同时，滨江服务发布公告称预计3月15日挂牌，奥园健康生活也将于3月15日定价，3月18日正式交易。

一、物业赴港上市可分3大时期

目前成功赴港上市的物业公司已有11家，从物业公司上市时间来说，分为3个时段。首先，就是比较早期的时候，以花样年、中海、绿城为例，这些企业的体量均相对较大；其次，就是2018年期间，房企旗下物业上市迎来高潮时期，全年共有5家房企旗下物业公司成功赴港上市；最后，2019年以来，已有3家物业公司将要赴港上市，我们相信，今年也将是物业公司上市的高峰年。

香港上市或正在筹备上市的物业公司汇总表

数据来源：CRIC

二、物业公司业务范围更加广泛

早期上市的物业公司中，大多数企业的物业服务范围都是以母公司的物业管理为主，来自独立第三方物业开发商的业绩占比较少，对于关联方发展的部分物业公司依赖较多。而彩生活、中奥到家、绿城服务为首的物业公司，则是比较依靠市场拓展获取资源的第三方独立企业。以花样年旗下物业公司——彩生活为例，属于一家整合型物管公司，由于国内物业管理市场比较分散，除了几大规模房企有自己相当规模的物业公司外，其他物业公司的体量大多较小，彩生活就是对这些资源进行整合，为其管理的项目提供更专业的物业服务。

现在，上市的物业公司业务范围已不再是单纯讲物业管理，而是以物管为基础加上了多种运营服务，以2018年11月上市的新城悦就是集服务提供者、社区运营者、资源连接者、资产管理者四种角色于一身的物业公司。

另一方面，从上市的物业公司名称来看，也能够看出，企业的业务范围变得更加广泛了，如奥园集团旗下的物业公司就命名为奥园健康生活，业务范围由单纯的讲物业管理，变成在此基础上增加了商业运营等服务。目前，公司已为55处物业提供物业管理服务，6个商场提供商业运营服务，以及向23个商场订约提供商业运营服务，业务覆盖全国23个城市，在管面积达到950万平米。

三、物业公司市盈率普遍较高于母公司市盈率

根据目前已成功上市的物业公司市场估值来看，新城悦、永升生活服务、碧桂园服务3家企业的最新收盘日的市盈率已超40，相比母公司房企的市盈率高出了不少。另一方面，从上市物业公司的总市值增幅来看，其最新收盘日的总市值相比上市首日的总市值都有了不同程度的增长，其中绿城服务由原来的61亿元上涨至200亿元，增幅达227%。

上市物业公司及其母公司市值情况

注：中海地产上市首日总市值数据缺失，截止2019年3月5日总市值达3199亿元，处行业领先地位。

数据来源：CRIC

自2014年花样年旗下物业公司——彩生活成功赴港上市以来，多家房企纷纷将旗下物业分拆筹备IPO上市，2018年更是迎来物业分拆上市热潮，2019年以来，滨江、奥园2家房企旗下物业公司已确认将在3月份正式挂牌上市，蓝光旗下嘉宝股份也于3月4日获批发行境外上市外资股，为赴港上市的“房企系”物业公司增添一员大将。可以预见，2019年，物业上市又将迎来又一热潮。

总的来说，房企物业分拆上市不仅意味着集团旗下物业板块能够进入新的发展阶段，同时能够给房企带来增值服务收益、行业话语权和融资渠道，以目前的资本市场情况来看，2019年将有更多物业公司赴港上市。