为何涨？是否该涨？深圳拟提物业费遭考问

中房报记者 田傲云 | 北京报道

深圳市拟提高住宅物业服务收费标准的意见，遭到了社会的考问。

4月18日晚，深圳市住建局、深圳市发改委发布通告，针对《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）的征求意见情况反馈作出最新解答，再次将深圳住宅物业费上调一事推至舆论焦点。

4月17日，两部门就发过文回应，政府定价机关制定价格应当听取社会意见，由于住宅物业服务收费不属于广东省价格听证项目，为此，这次采取在市住房建设局官网公开征求社会公众意见的方式，听取社会意见。

事情缘起于今年1月15日，深圳市住建局、深圳市发改委联合发布征求意见稿，在这个征求意见稿中，住宅物业费大幅上调，按最高标准计算，高层住宅最高标准涨幅近50%，多层住宅涨幅近70%，由于物业费关系到千家万户的切身利益，新一轮的调价吸引了社会各界的关注，一时间，争议纷纷，其中质疑最多的是：本次调价为什么没有听证会程序？

中央财经大学法学院教授武腾接受中国房地产报记者采访时称，在制定定价机制时，定价听证不是唯一的方式，公开征求社会意见也是可以的。不过，如果行政机关认为有必要开展定价听证，如对群众的切身利益影响重大，且社会各界关注度很高，那么即使不在定价听证目录之内，也可以实行定价听证。

连日来，中国房地产报记者通过多方采访了解到，目前该征求意见稿已引起深圳市政府领导的高度重视。4月18日晚，深圳市住建局、深圳市发改委两部门连夜对4月17日公开征求意见情况通告作出最新回应，强调征求意见稿只对深圳市新建普通住宅前期物业和保障性物业具有约束力。

值得注意的是，在前一天晚上，两部门对外的口径是：本征求意见稿已明确适用范围，一经发布，对所有物业均有效，不存在“新房新政策、老房老政策”。

“消息出来后，业主圈的反应太大了，就赶紧作出调整。”深圳市物业管理学会理事万吉生告诉记者。

未经听证有蹊跷

距离2007年10月发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》已有12年，标准未曾调整。物业公司一般认为，这12年里，社会经济快速发展，物业服务成本大幅提高，物业服务收费标准没有随着人工成本等费用的变化及时调整，导致物业管理服务因运营成本的持续上涨而陷入“低价低质”的恶性循环。

政府主管部门一般也认为，深圳调整物业收费标准的初衷，是为了促进行业的规范和高质量发展，明确物业服务内容和服务收费的标准，减少因物业服务水平而与业主产生的矛盾，争取实现物业服务“价质相符”。

付费和被服务的广大业主认为，物业费已经不低了，且物业公司的服务和管理水平并不值得付出更高的费用，有的甚至就是费高质低。

根据今年1月深圳市住建局、深圳市发改委联合发布征求意见稿，多层住宅物业服务收费指导标准最高为每平方米每月2.2元 ，最低为每平方米每月0.9元；高层住宅物业服务收费指导标准最高为每平方米每月5.63元，最低为每平方米每月2.71元。深圳目前施行的住宅物业服务收费指导标准，多层住宅最高为每平方米每月1.3元，高层住宅最高为每平方米每月3.9元。按最高标准计算，高层住宅最高标准的涨幅近45%，多层住宅的涨幅近70%。

物业费即将大涨，深圳业主对于物业费调价不开听证会以及费高质低表示不满。

4月17日，深圳市两部门对《征求意见稿》收集采纳意见情况进行通报，并就市民关心的深圳物业服务费将上涨的理由、未召开听证会的原因、新的收费指导标准的制定依据等19个有关问题作出回应。

但官方回应并没有起到实际效果，有关深圳物业费为何涨、怎么涨、是否该涨的声音依然不绝于耳，并伴随着4月23日《深圳经济特区物业管理条例（修订草案修改一稿）》在深圳市人大常委会会议上的二审，再次引发舆论高潮。

有多个业委会主任表示，“新物业管理条例似乎更多站在物业公司的角度，认为业委会在物业费调整上，不应该有这么大的权力。”

公开资料显示，此次“二审”的条例草案增加了物业服务费调整机制的内容，规定业主大会可以授权业主委员会在一定幅度内和物业服务企业协商决定调整物业服务费。业主大会未授权的，业主委员会可以在本市上一年度居民消费价格变动的幅度内和物业服务企业协商决定调整物业服务费。

值得注意的是，此前深圳市人大环资委征求意见之后的一审稿，以及法工委征集意见之后的二审稿，均未向社会公开，对于一审二审稿的具体内容，人们也不得而知。

“这是深圳市人大立法方面对物业费调价的规定，这种规定在国家和现行法律法规里是没有的，把物业费调价上升到特区立法的高度是非常罕见的事情，我认为这样做不合理也不合法。”专注于房地产研究的律师张培源分析，根据物权法以及国务院的物业管理条例，调整物业服务费属于应由业主共同决定的重大事项，新条例二审稿中提及的让业委会决定调价机制，和物权法相悖。

有业内人士分析，这应该是有物业公司方面的力量在后面做推手，或从立法入手或从发改委和住建局入手。

从“所有物业”到“新建普通住宅”

除了物业费大涨之外，此次征求意见稿适用范围的问题也引起了争议。意见稿中称，该收费指导标准是针对前期物业管理服务的政策，即没有成立业主委员会的普通住宅的物业管理服务收费，都将按照政府指导价进行收费。

但张培源分析认为，由于涨价的传导效应，有业委会的小区一样会面临着涨价的压力。

关键的问题还有，由于小区业委会对物业费、监督物业公司，甚至更换物业公司都起到了至关重要的作用，所以业委会的成立并没有想象中的容易，前述业内人士告诉中国房地产报记者，这里面暗藏着很多复杂的因素，比如物业服务公司不配合甚至是暗中阻挠，街道办、社区等基层政府对业委会的成立不积极等。

“我所在的小区正好处在筹备业委会的前期阶段，从去年下半年开始，我们就多次递交材料申请成立业主委员会，却屡屡受挫，到现在还处于筹备组织的阶段。”深圳一小区业主告诉记者。

根据公开资料显示，截至2017年11月，深圳全市共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%，采用物业服务企业管理的住宅小区3511个，约占97.6%，全市共有物业服务企业1933家。

“虽然这次调价政策表面上仅限于普通住宅的前期物业服务，但实际上深圳约60%即2100个小区都没有业委会，均处于前期物业服务的状态，这导致这些小区都将面临上涨物业费的可能。”张培源告诉记者，按照法理，应该是新房新政策，老房老政策，这次涨价范围应该特别明确地限定于政策出台后新入伙小区。

对此，深圳市两部门在4月17日的征求意见情况反馈中回应：本征求意见稿一经发布，对所有物业均有效，不存在“新房新政策、老房老政策”。

事情的反转发生在4月18日晚。当晚，深圳市两部门连夜对前一天晚上（4月17日）公开征求意见情况通告作出补充解释，强调征求意见稿只对深圳市新建普通住宅前期物业和保障性物业具有约束力。

“与其连夜出台解释，不如直接修改涨价范围。”张培源表示，政府应大力促进业委会的产生和良性运作，把是否涨价的决定权还给业主大会。

收支账目不透明 是不信任主因

“首先做到物业成本支出公开透明化，如果有赤字那需要涨，现在都是黑箱操作，谁知道交的物业费到底怎么使用？涨价不要紧，必须财务公开，公开各项收入支出，接受业主质询，有第三方审计。”有业主对中国房地产报记者说。

记者通过采访多位不同小区的业主发现，业主们并不拒绝涨价，但要保证小区收支账目透明化，以及后续的服务质量能否跟上。

根据南方都市报报道，深圳目前合法合规的商品房小区约有3690个，全部由物业服务企业提供服务。这其中，实现小区银行账户独立的有282个，其实已经实行业主大会法人化试点，实现小区物业管理账目公开的小区仅有十几个。

“物业费调整难就难在账目没有公开透明，业主和物业之间矛盾的焦点就围绕在公共收益方面。现在很多物业公司不愿意公开账目，并将小区公共收益用来补贴物业运营成本，这就导致业主的不满，认为物业一边拿了业主该有的公共收益，一边还在抱怨说钱不够。所以应该从上至下地对整个行业进行一个引导，将账目公开化。”万吉生认为，目前我们都在引导，希望通过一些品牌物业服务企业给整个行业起到带动示范效应。

万吉生还告诉记者，目前有部分物业服务企业开始采取酬金制的形式约定物业服务，也就是在预收的物业服务资金中按约定比例，或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余部分则用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，这就解决了物业服务公司不向业主公示收支账目的难题，且业主对经营收支也有参与权。

对于由物业公司代收代管的公共收益，大多数业主则表示，物业公司的付出应当给予适当的报酬比例，但不能全部归物业。“收支账目不透明，物业服务质量和价格不符，是主要问题。”前述业内人士表示，深圳市调整物业费的初衷是好的，毕竟面对人工成本上涨、公共收益将归还给业主的双重挤压下，若物业公司还执行十年不变的物业费标准，要面临能否生存的考验。但更重要的是，要尽快清晰地落定物业公司和业主之间的产权权利，尽快培育起拥有主体地位的业委会，让市场的归市场。

（此文刊于中国房地产报4月29日10版 责任编辑  何可信 邓雨楠）