物业“老大难”治理需指南 北京拟出台物业管理条例

近日，北京市拟立法对物业管理作出规定，将明确物业在突发事件中的职责，并针对业委会成立、物业费收取、专项维修资金使用等长期存在的问题，进行制度创新，把物业管理纳入基层社会治理工作格局来统筹考虑。

面对疫情，社区防控发挥了重要作用。突发事件中，物业应有哪些职责？近日，《北京市物业管理条例（草案）》已提请北京市十五届人大常委会第十九次会议进行第二次审议。针对物业在突发事件中的职责问题和过往一些物业管理的“老大难”问题，草案进行了一系列制度创新。

业委会如何产生？

社区党组织将积极引导和支持

当前，为应对新冠肺炎疫情，做好各小区的物业管理工作，有针对性地采取防控措施，很有必要。据此，《条例（草案）》在二审稿中新增了应对突发事件时物业应承担的责任，对于物业服务人应当如何积极配合街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会开展工作给予了明确规定。

除了新情况，门禁损坏不维修、电梯坏了没人管……这些物业管理中久拖不决的老问题也困扰着很多小区居民。按照国务院《物业管理条例》，业主对物业公司的监管，都是通过业主大会及业委会来实现。数据显示，北京现有住宅小区总数10213个，其中已经实施了专业化物业管理项目的小区4772个，成立业主委员会的小区1216个，这也意味着大部分小区没有成立业主大会和业主委员会。

去年，建于1995年、有900多户业主的丰台区芳城园二区，由62位老人联名，向方庄地区办事处提交了成立业委会的书面申请。通过党建引领来解决老问题，成了芳城园二区这次探索的关键。“业委会行不行，关键在人。从成立筹备组开始，社区党委就帮忙把关，选出业主们信得过的成员。这些人都是优中选优的党员业主。”方庄地区党群工作办公室副主任周文说。

北京市人大城市建设环境保护委员会主任委员郝志兰介绍，《条例（草案）》以党建引领为主线，对推动党组织覆盖和党员积极参选业委会委员、基层党组织对业委会委员人选把关等内容作出明确规定，推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变，并纳入基层社会治理工作格局来统筹考虑。

此外，《条例（草案）》还为业主大会的筹备、成立及日常运行提供制度性保障。符合业主大会成立条件的，街道办事处、乡镇政府指定居（村）民委员会工作人员担任筹备组组长；筹备组负责组织召开首次业主大会，并审议通过管理规约、议事规则，选举产生业委会委员和候补委员。北京市司法局局长李富莹说，“社区党组织有权推荐业委会候选人，引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员，通过法定程序担任业委会委员。”而对于确实无法成立业主大会的小区，《条例（草案）》提出建立物业管理委员会，赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能，为更广泛地实施物业服务提供制度基础。

物业费收多少？

实行市场调节价并适时调整

小区物业费收多少，谁说了算？《条例（草案）》明确，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。对拒不交纳物业费的业主，物业管理人可以向人民法院起诉。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，可依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

郝志兰介绍，此次《条例（草案）》在规范业委会和物业服务企业的运作、保障业主权益的同时，明确提出全社会应当共同遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，建立健全物业服务付费和调价机制，保障物业服务企业作为市场主体的权益，实现各方利益的平衡和协调。

许多小区业主担心，自己交了物业费，但物业公司的服务不合格怎么办？作为个体的居民，哪有时间和精力去跟一个组织化的公司抗衡？

“业主权益必须保障，物业权益也要维护。交不交物业费是一码事，交了物业费如何监管物业公司是另一码事。从城市治理者到广大小区业主，要时时将二者统筹考量，才能得出更成熟的方案。”中国社科院法学所副研究员董文勇认为。

《条例（草案）》规定，业主委员会或者物业管理委员会可在物业服务合同期限届满的六个月前，组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人。当业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并撤出物业管理区域。“对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。”

专项维修资金咋使用？

业委会或物管会有发言权

在部分小区，诸如电梯故障、门禁损坏等问题，不时困扰着居民的日常生活。但由于维修和更换可能要动用公共维修资金，往往久拖不决。

《条例（草案）》明确，专项维修资金应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。

同时，《条例（草案）》还规定，物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护。排除安全风险隐患需要使用专项维修资金的，物业服务人应当及时报告业主委员会或者物业管理委员会；业主委员会或者物业管理委员会认为确有必要的，经区住房和城乡建设或者房屋主管部门同意，可以从专项维修资金专户预支维修费用，并且告知全体业主，组织业主确认维修费用的使用。

住宅专项维修资金余额不足了，怎么办？《条例（草案）》规定，当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。补足的资金也可以来源于公共收益，比如电梯广告营收。《条例（草案）》明确规定，公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金。

据介绍，按照北京市人大常委会2020年立法工作计划，北京市物业管理条例将在本月进行第三次审议并表决，为维护广大业主、物业服务企业合法权益，为构建有效的治理体系、推动首都新发展，提供及时、有力、到位的法治保障。（记者 贺勇）