深入学习贯彻《武汉市物业管理条例》倡议书

全市物业服务企业、全体物业服务行业同仁：

深入学习贯彻《武汉市物业管理条例》倡议书

《武汉市物业管理条例》即将于2011年1月1日实施，这是我市物业管理发展史上的重要里程碑，必将对我市物业服务行业的建设产生深远的影响。为了贯彻落实《武汉市物业管理条例》，努力提升人居环境的品质，促进“两型”社会的建设，武汉市物业管理协会向全市物业服务企业发出倡议：

一、贯彻落实《条例》，掀起依法经营、树立行业新风的高潮。

我们要在宣贯《条例》的基础上，增强依法行使权利、忠实履行义务的公民意识。要以《条例》为管理服务的行为准则，正确处理服务与管理的关系，依法开展经营活动，切实履行《条例》规定的法定义务和物业服务合同约定的义务，树立重商德、守商誉的行业新风。

二、遵守诚信经营的公民道德，塑造诚信的行业品牌。

重诚信、守承诺是企业立足社会的根本，是行业蓬勃发展的保障。全行业要以学习贯彻《条例》为新的起点，加强服务管理，理顺权利义务关系，提高服务能力，竭力营造诚信的服务氛围。“一诺千金”，对业主的承诺是自豪也是责任；践行承诺，是能力也是义务。

三、以人为本，强化服务意识，满足广大业主不断增长的服务需求。

为业主解难、让业主满意、为社会分忧，是《条例》的客观要求。全行业要深刻领会《条例》的立法宗旨，要以对人的服务为导向来研判、调整和重新布局经营管理资源，通过专业精细的服务和规范有序的管理，持续满足业主的服务需求，营造尊重、关爱、善待业主的良好氛围，实现物业服务行业的核心价值，促进社会健康、和谐发展。

四、勇担社会责任，促进我市“两型”社会的建设。

物业管理区域的管理和服务，是我市“两型”社会建设的重要阵地。全行业要站在全市安定团结、安全发展的高度，将《条例》不折不扣地宣贯和落实到这个平台。要善于使用《条例》来约束自身和规范相关方，要乐于使用和谐的方式来化解各类复杂的矛盾，为政府分忧，为业主造福。

让我们一起行动起来，借助《条例》颁布实施的春风，依法诚信经营，转变服务观念，增强社会责任感和使命感，全心全意地为业主服务，为我市“两型”社会建设和物业管理的可持续发展作出新的更大的贡献。

武汉市物业管理协会

二○一○年十二月二十九日

新的《武汉市物业管理条例》（以下简称《条例》）将正式施行，该《条例》对老旧住宅区物业管理工作做出了明文规定。对老旧住宅区的广大居民而言，这是个令人振奋的消息，同时也意味着，我市推行了两年的老旧住宅区物业管理工作已上升到地方法规层面，相关的制度建设、政策支持和长效机制等通过法规条文得以确认和规范。本文结合近两年的工作实践，谈点粗浅看法。

一、推行老旧住宅区物业管理的缘起

实施住房制度改革以后，居民住宅的选取有两个途径：一是新建小区商品房，二是旧的房改房。对于新的住宅小区而言，专业化的物业管理已基本覆盖；但对老旧住宅区而言，多数居住者属于弱势群体，加上当时售房主体分散、年代久远，房屋基础设施设备差，本身养护不够，市场化、专业化的物业管理一时无法实施，近90%的区域处于物业管理的盲区，环境“脏、乱、差”、房屋破损严重、治安状况较差等问题普遍存在，与新建小区形成鲜明反差，由此引发的社会矛盾越来越多。这在2008年初的冰冻雨雪灾害期间表现得尤为突出，停水停电、房屋漏损得不到及时修复等问题集中爆发，群众称，“房改卖房后，房子卖垮了、卖散了、卖得无人管了”。在此背景下，2009年初，市政府提出了在全市中心城区老旧住宅区实现物业服务全覆盖的目标要求。2010年，又提出了提档升级的工作目标，连续两年将其列为市政府为群众办理的十件实事之一，大力推进。

二、两年来的工作实践与成效

2009年，按照“政府引导、立足社区、以人为本、因地制宜”的工作方针，围绕“建机制、搭架构、促整治、抓服务”的工作方法，精心组织，稳步推进，全市641个社区的老旧住宅区基本实现了物业服务全覆盖，共划分为2800余个物业服务区域，惠及86万余户，270余万居民。2010年，市、区财政共投入1.3亿资金用于环境整治和提档升级，相关部门出台了税收减免、财政专项补助、服务收费指导价等优惠扶持政策，社区整体实现了“路面平、管道畅、楼道亮、环境美”的既定目标，老百姓实实在在感受到了社区整治和物业服务所带来的变化。

（一）小区环境旧貌换新颜。市、区政府和各相关部门、社会单位加大了老旧住宅区基础设施建设和环境整治力度，两年来共投入资金2亿多元，补建了公建设施，修补了破损道路，疏通了排水管网，调整了公共绿化，清理了马路市场，增加了监控设施，添置了垃圾容器，粉刷了楼道墙面，安装了楼内照明，部分老旧住宅区环境有了明显改善，旧貌换新颜。

（二）管理缺位问题得到缓解。做到了“事有人管、有人管事”，逐步摸索出了五种服务模式：如光华社区的“社区物业服务部”模式、新三巷社区的“业主自治”模式、通院社区的“社区单位共管”模式、三德社区的“房管所参与”模式、铁南社区的“专业物业服务”模式，逐步推广了“五保”（保洁、保绿、保安、保房屋维修、保设施设备运行）服务。各区成立房屋应急维修服务中心，形成了区、街、社区三级应急维修服务网络。

（三）物业服务消费理念逐步形成。物业服务的推行，解决了居民 “身边、楼边、路边” 的烦心事，安全、安心、安宁的生活环境逐步形成。环境的改变、秩序的好转、服务的跟进，使物业服务得到广大居民群众的认可和欢迎，政府花钱建机制，单位花钱变环境，业主花钱买服务的物业消费理念开始形成。

（四）城市管理资源实现有效整合。建立了一个以区、街为主体，房管部门实行业务指导，民政、财政、建委、公安、城管、物价、水务、园林等相关职能部门共同参与的工作联动机制。以社区为平台，整合资金，整合管理职责，整合服务内容，延伸和完善各项服务，克服了过去各自为政、管理缺位、相互扯皮、互相推诿的种种弊端。

三、存在的主要问题和困难

（一）历史欠帐问题仍大量存在。“物有先天不足”是老旧住宅区的基本现状。长期以来，积累了大量二次转供水、无“一户一表”、无维修资金、下水管网老化、电梯老化无法更新、公共设施设备不全、违章建筑多等历史遗留问题，尽管两年来，市、区财政都投入了一定资金用于恢复建设和整治改造，但相对于全市4800万平方米的老旧房屋来说，远远不够。

（二）居民经济支付能力有限。“人为弱势群体”是老旧住宅区的另一基本状况。一方面老年住户较多，另一方面低收入者较多。他们经济收入低，支付能力差，即使主观上愿意支付较低的物业费，但往往有心无力，有限的经济能力在很大程度上影响了物业服务机构的正常运行。

（三）长效服务机制尚未真正形成。居民群众受福利性住房、管房观念的影响较深，物业服务消费意识淡薄，物业服务收费低、收费难现象普遍存在，大多社区物业服务机构处于亏损状态，经营难以为继。

四、未来发展的几点思考

即将实施的《条例》明确了“市、区政府应当采取措施对旧住宅区进行整治和推行物业管理给予适当补贴”的规定，为我市老旧住宅区物业服务发展指明了方向。我们应当紧紧把握这一机遇，以建立“保基本、稳提高、低收费、有补贴”（即保持“五保”基本服务，稳步提升服务水平，实行低价有偿收费，政府给予适当补贴）的物业服务长效机制为目标，围绕市场化和公益化相结合，群众参与和政府推动相结合，房管部门主管和相关部门全力支持相结合的“三结合”原则，切实做到“六个坚持”，推动老旧住宅区物业服务健康有序发展。

（一）坚持规划先行，统筹发展。要以《条例》为依据，确定未来5年甚至更长远的发展目标，重点解决可持续发展问题，尤其要将此项工作纳入年度市、区财政预算安排，分类统筹安排各类老旧住宅区的整治改造和恢复性建设，落实社区基础设施日常维护，物业服务补贴资金以及相关优惠扶持政策等问题。

（二）坚持政府主导，居民主体。政府主导并不代表大包大揽，居民群众仍是老旧住宅物业管理工作的主体。政府的作用是加强组织领导，研究确定总体工作思路、实施计划，协调解决重大事项和问题，重点要通过抓资金投入、政策制定和利益协调等工作，引导、鼓励、支持居民群众积极参与，发挥业主的当家作主作用，强化其主体地位，充分尊重群众意愿。

（三）坚持部门服务，社会参与。推进物业服务，并不是各部门、各专业经营单位从社区退出来，将管理事务统一交给社区、物业服务机构和居民自行负责，而是要把各部门、各单位过去在管理服务上做的还不够，还有缺位的地方进行延伸和完善，特别是建设、水务、城管、公安、园林、供电等相关职能和专业部门，要发挥自身专业优势，适当整合力量和技术资源，深入社区做好服务，加强指导，为推进老旧住宅区物业服务提供支持。

（四）坚持市场运作，补贴于民。尽管老旧住宅区物业服务是区别于专业化物业管理的“准物业管理”，但也要遵循市场规律，该由政府负责的由政府来负责，该由业主（居民）承担的就由业主来承担；同时也要兼顾社会公平，对于居住在老旧住宅区的弱势群体在政策上给予特殊的倾斜和照顾，使这些居民群众能够享受到改革开放和社会经济发展的成果。

（五）坚持以点带面，有序推进。两年的工作实践，涌现出了一批以市场化为导向，解决了收费难问题，物业服务开始步入良性运作轨道的示范典型。我们要善于在总结中提高，在总结中完善，以点带面、分步推进。以建立物业服务收费机制为突破口，逐步调整、改进部分短期的、不具生命力的模式，推动各社区服务机构以群众满意为标准，拓宽服务领域。

（六）坚持正确引导，转变观念。要通过各种宣传媒体和舆论工具，采取多种形式和途径，大力宣传，一方面，要引导物业服务机构树立以人为本的服务理念，为居民提供高质量的物业服务，从而为自身赢得生存和发展的空间；另一方面，要转变住户传统福利性住房的消费理念，增强物业有偿服务的消费意识，使群众从理解、认可到支持，从而自觉缴费，努力营造一个有利于物业服务健康发展的良好氛围。

老城区物业管理呼唤全社会的广泛关注，需要社会大环境和社会舆论的大力支持，更需要社会各方的关心和帮助，只有这样，我们的老城区物业管理才能走出一条可持续发展之路，才能拥有更加美好的明天！

市场经济是什么？市场经济是以独立自主的企业为主体的自由交易经济。经济学家张维迎作过阐述：“市场经济是人类最伟大的创造，是人类进步最好的游戏规则。”市场的基本逻辑，可以通俗的理解为：如果一个人想得到幸福，他（她）必须首先使别人幸福，也就是：利己先利人。

市场经济有一个本质特性，它不能“自我维持”。中国通过改革，已经从计划经济转轨到市场经济，经过三十年高速增长，已从传统市场经济发展到现代市场经济，现代市场经济作为一种有效运作的体制，它的前提条件是法制。所以全面建立和完善市场经济体制，必须首先要加强法治建设，只有这样才能保障市场经济的发展。

法治在市场经济体制中的经济作用有两个：第一个是约束政府，第二个是约束经济人行为。法治的这两个作用，保障了市场的竞争环境、高效运作和经济的可持续发展。

加强法治建设，一是要加快立法，二是要提高执法力度，三是要公正执法。现阶段法治建设的重点应该是提高执法力度，确保市场的高效运行。

刚刚颁布的《武汉市物业管理条例》（以下简称《条例》）既保障了物业管理市场的活力，也维护了业主的权益，是一部被各利益主体都能接受的好《条例》。新《条例》的颁布，充分体现了政府在市场经济中的规制作用，正在努力当好市场经济的“守夜人”，标志着武汉市物业管理市场朝着健康规范的方向迈进了一大步。

在与新《条例》诞生的同时，因政策性货币扩张导致的通胀也如“猛虎般”扑在了行业的头上，属劳动密集型的物业行业面对着劳动力价格、资源价格的巨幅上涨，又一次感受到生存危机已经来临，经济周波的冲击已无法躲避。

市场经济体制本质上是一种责任制度，而这种制度也是非常“脆弱”的，它需要法治来保障。在市场经济体制中承担责任的是企业和企业家，他们同样是“脆弱”的，也需要法治来保障他们、维护他们的利益。在市场经济体制中，如果企业和企业家都获取不了利润，市场也就不存在了，市场经济就会倒退或垮掉。

面对新《条例》的颁布和危机的来临，行业既欣喜又焦虑，生存之虞横亘眼前，企业急盼政策支持，帮助渡过当下的通胀，让企业穿过“冬天的寒冷，去享受春天阳光的温暖”。行业处在了“这是希望的春天，也是失望的冬天，我们正在走向天堂，也可能走向另一个方向”的关口。

但我们已经看到希望的春天。希望的春天