管理费难涨 物业服务只能降级

物业之家讯：ＣＰＩ居高不下，做为劳动密集型的物业管理行业却面对着物业管理费难以提升的窘境。与业委会谈判上调管理费几乎是难上加难，无奈之下，大多采取的是降低服务标准的做法，带来的可能是行业管理水平的整体下降。

员工加个50元也高兴

“经过谈判，业主同意每个月给物业公司加1万元的酬金。”普陀区金沙嘉年华小区的物业管理企业终于松了一口气。

这是上海的一个大型规模的商品房小区，原本的物业管理费为每月1．5元／平方米。随着人力成本等各项支出的增长，物业公司向业委会提出每月从其他收入中多提取1．5万元，作为对物业公司的各项补贴，一年18万元。业委会成员心情矛盾，认为物业费原由政府定价，近年成本不断上涨，管理费可以涨，但又怕引来业主非议。经讨价还价，改为每月1万元，一年12万元。

“这1万元用来补贴高涨的成本，特别是保安、管理人员的开销，加个50元、100元，他们也会相当高兴的。”这家物业企业的负责人这样感慨。

然而，商报记者了解到，像这样能通过业主和物业公司的沟通而做到管理费上调的住宅小区，可谓凤毛麟角。沪上大部分住宅区自建成入住至今，难有物业管理费的调整，这让诸多物业企业颇为烦恼。

人力成本占到七成

一份“上海市最低工资变动表”清晰地记录了这几年上海最低工资的变化。2001年，上海的最低工资调整到490元，缴金的最低基数是771元，以后几乎逐年调整，只有去年因为国际金融危机而没有上调。今年的最低工资是1120元，缴金最低基数上涨到2140元。

“以前我们招聘小区保安，工资在800元左右。”管理着上海多家住宅小区的一家物业公司老总对记者说，“应该说当时比最低工资高出一大截，我们可能招到素质相对比较高的保安，可现在，小区保安几乎只能维持最低工资，怎么能招到高素质的员工呢？”

的确，在他所在公司管理的住宅小区中，除了一个外，其他小区从入住至今，物业管理费没有过任何变化，最长的超过了10年。

“目前的小区管理存在普遍现象，那就是物业经理对员工不敢管。”老总说，“对员工严一点，员工会自动写一封辞职信走人。到哪里都是差不多一样的低工资，员工比的是在哪里可以轻松一些。如此这般，物业管理的质量怎么可能提高？”

据这位老总介绍，5年前，该公司的人力成本占到整个公司收入的40％左右，前年至去年上升到70％左右，目前在人员已经大幅减少的情况下，人力成本依然占到了整个公司营运收入的七成左右。

“我们采购的服务，对方可以转嫁提高的成本。唯独我们，要让业主同意涨管理费，异常艰难。而整个行业的状况大抵如此。物业管理成了抗风险能力极低的行业之一。”

减人降服务成无奈选择

既然物业公司已经处于亏损边缘，那么为什么这么多企业还在做？甚至还有这么多企业在更低的物业管理费的情况下，还在抢着做？

“我们现在管理的小区是2000年建成的，管理费标准每月1．50元／平方米。你信不信，即使降到1元，也有公司愿意做。”一位不愿透露姓名的业内人士如是说。

“无非降低人员综合素质或是减少人员，降低服务标准。”这位业内人士表示，“起初业主可能还不会明显感觉到。时间一长，业主才会明显感到服务标准的降低。但到那个时候，业主也已经无可奈何了。”

据了解，前几年相关部门有意压住物业管理费，不让上涨，还有行业整合的考虑，意图让一批管理水平差的企业退出市场。然而，市场的走向与管理者的目标相反，由于成本大增而管理费难以上调，一批管理水平较高的品牌公司不得不“抛出”手中管理的楼盘，而接盘者多为低端的小公司。这些接盘者通过降低人员素质、减少管理员、减少保安、外包保洁业务，甚至通过减少电梯、设备保养等环节，尽可能压低成本，无形中把物业管理的服务质量大大降低。一位行业专家断言，“物业管理行业的总体水平目前不是在提高，而是在下降，是行业整体管理水平的下降。”

由于行业特殊性，物业管理具有准公共性并肩负许多社会职能。长期低水平运作，危及小区管理水平。有关专家认为，应建立一个物业服务质量标准、收费标准、物价上升幅度三者挂钩的调节机制，而这一机制的形成要靠政府出面，因为物业公司的谈判对象是非专业人士的业主，不能比照公司与公司之间做生意那样的商务谈判。只有在政府部门制定游戏规则的大框架下，才能形成物业管理服务质量的良性提升。