广州：省检抗诉为指导价撑腰 丽江花园物业案再审

经过抗诉，昨日，丽江花园物业管理费纠纷案在广东省高级人民法院得以再审开庭，此时，距离该案的一审开庭已经4年了。

物业公司代理律师对抗诉表达了强烈不满，认为这是“旧事重提，伤疤再揭”，破坏了丽江的和谐环境。旁听席上的业主听了十分愤慨，忍不住出声斥责。

管理费官司历时4年

这一系列案件涉及3户共8名业主，涉及的是2005年1月1日至9月30日的物业管理费。昨日省高院合并审理了3案。涉案业主肖先生的代理人孙先生将之称为“4分钱官司”。“4分钱”是这样来的：按照《关于印发〈广州市物业服务收费管理实施细则〉的通知》(穗价【2004】200号)以及相关规定，广州市普通住宅物业服务收费政府指导价浮动范围为1.45-1.96元。然而肖先生所住的楼却是收取2元/平方米的物业管理费，比最高价1.96元贵了4分钱。

“不是4分钱的问题，而是一口气”，孙先生说。涉案的另两户业主，刘先生和黄先生的房子每月缴纳的物业管理费则分别是285元和320元，平均下来比指导价高出更多。

在2005年1月1日政府指导价出台之后，肖先生、黄先生、刘先生这3户人家开始拒绝按照原来的标准交物业管理费，并因此被物业公司告上了法院。

案件的审判可谓一波三折。2005年12月，番禺区法院一审判决认为，丽江花园的物业管理费应当由业委会和物业公司在政府规定的基准价与浮动幅度内共同商定，最终在1.45-1.96元之间酌情判定了业主应缴的物业管理费。有法律人士认为，这一判决对物业管理费支付标准有指导意义。然而，这一判决在物业公司上诉后被广州市中院的判决推翻。2007年中院判决认为，穗价【2004】200号并没有禁止物业公司与业主之间对物业管理费进行另外的协商约定，并认定第四届业委会与物业公司签订的合同有效，要求3户业主按照合同支付物业费。

检察院抗诉为指导价“撑腰”

昨日庭审伊始，检察官宣读了广东省检察院民事抗诉书的主要内容。广东省人民检察院认为，丽江花园物业服务合同中规定的物业管理费标准违反了法律的强制性规定，中院终审判决要求业主按照该标准支付管理费属于适用法律错误。省检察院认为，政府指导价是法律强制性的价格幅度，超出该幅度即为无效。该案涉及的物业管理服务收费标准应当适用《广州市物业服务收费管理实施细则》中的政府指导价，业主与物业公司自主约定的物业收费标准应当受基准价和浮动幅度的限制，超过该范围的部分应为无效。

例如丽江花园物业公司对住在华林居的黄先生按照96-115平方米住宅收取每月每户320元，这是一种固定物业服务费用，每平方米已经达到3?.07元，明显超过了政府指导价，超出部分是无效的。

物业公司直指这是“折腾”

昨日庭上，业主们对检察院的抗诉表示了支持。此外，业主还反复强调，所谓业委会与物业公司签订的合同并不是业主的意思表示，签合同时第三届业委会已经届满，第四届产生程序违法，根本不是合法的业委会，因而合同不只内容违法，连主体也不适格。不过主审法官表示，按照法律规定，高院只对检察院抗诉部分，即物业收费的标准进行审理。

“我不懂检察院为什么要抗诉”，物业公司的代理律师一开始就表达了对检察院抗诉的不满，认为这是让“平静了一年半”的丽江花园小区再起纷争，直接将之称为“折腾”。物业公司代理人认为，物业管理服务费不一定要完全按照政府指导价，政府指导价只具指导意义，在政府指导价外，当事双方可以约定其他费用。法律并不禁止物业管理公司和业主委员会协商收费。他们还强调，每月320元的费用其实并非都是物业管理费，还包括公摊费、有线电视费等多种费用，拆分下来，物业管理费一项并未超出政府指导价。

在丽江花园物业管理公司与物价局的一场官司输了之后，小区已经抛弃了这种“一费制”的收费，而是进行拆分收费，拆分出来的物业管理费在政府指导价范围内。不过物业公司一方认为，这只是不得已的妥协，并非说明必须要按照政府指导价收取。

针对早就拆分的肖先生那种2元/平方米的收费方式，物业公司代理人解释说，这里面其实还包括了治安费、居委会费、节日装饰费等，除掉这些所占的1毛多钱，2元的收费也在政府指导价范围内。而业主代理人杨为勤则认为，这些所谓的其他费用根本不能成立。

庭审结束之际，主审法官询问双方是否调解，业主方一口回绝。目前，此案仍在进一步审理中。

■庭审焦点

物管费依合同还是依政府指导价？

省检：

政府指导价是法律强制性的价格幅度，超出该幅度即为无效。

物业公司：

政府指导价只具指导意义，法律并不禁止物业管理公司和业主委员会协商收费。

签约业委会是否合法？

业主：

签合同时第三届业委会已经届满，第四届产生程序违法，根本不是合法的业委会，因而合同不只内容违法，连主体也不适格。

主审法官：

按照法律规定，高院只对检察院抗诉部分，即物业收费的标准进行审理。