物管称业主要求高 管理费上调难

南都漫画 勾建山

《物权法》自2007年10月1日正式出台，现已实施3周年。该法被业主视为“尚方宝剑”。走访中南方都市报记者注意到，在自降姿态、提升服务的同时，业主要求过高和多年来一成不变的物管费，让很多物管企业在运作上颇感吃力。在上调物管费这一敏感问题上，业主和物业公司各有各理。

物管： 物价上涨 物管费没法涨

“涨物业管理费？想都不要想，不降价就不错了！”采访过程中，几乎所有的物业企业负责人都发出这样的感叹。

深圳花样年物业公司物业总监杨来瑛称，《物权法》出台，对物业企业最大的影响是“涨物业服务费变得不太可能”。深圳盛孚物业公司负责人董声俊分析称，如今物价比起几年前要高了很多，人工花销等又是物管企业的开销大头。两三年前，聘请一位保安人员，工资大约是1000元出头，而现在至少要1400元左右，再加上社保增加的部分，公司每年要增加数十万元的开销。

“在利润得不到保证甚至面临亏损的情况下，企业只能通过暗地里降低服务来维持运营。”宝安一家物业公司负责人坦言，例如：减少对保安、保洁等基层员工的配套；将每年固定清洗两次楼宇外墙变成两年都难清洗一次等等，“这些都是因为物管费无法满足物管企业正常运作导致的，受损害的最终还是业主。”这位负责人称。

“这样只会形成恶性循环。”深圳市物业管理协会常务副会长曹阳分析称，目前的成本现状实际上已经反映了物管行业面临着发展困境。最大的原因就在于物业管理指导价没有涨，业主的压力又使得物管公司“不敢涨价”，导致服务质量降低，业主投诉频繁，双方关系更为恶化。

业主：服务跟不上凭啥涨价？

在“管家”喊亏叫苦的同时，业主也有话说。“小区下水管道经常堵塞，几天都没有人来修理。”西乡麻布社区轻铁西花园居民刘小姐说，如果小区能提升服务水平，涨管理费她没有意见，但如果享受相同的服务，要大家掏更多的钱，估计很多人会像她一样持反对意见。

针对物管费上调，深圳网友“doctorJ”在房地产信息网发帖称“除了物业管理费之外，管理处还有其他收入，如停车场收入、占用业主架空层改商铺收入、广告收入等一些隐性收入，而这部分收入有些依法本是属于业主的，而业主并没有获取。如果不涨价，也许还没事，但一旦提涨价，激怒业主翻旧账，最后不但涨不成价，还要交出本应该属于业主的收益，那就真亏大了。这也是一些物业不敢轻言涨价的深层原因。”

而深圳知名维权人士、南天一花园业委会主任范国振表示，据统计，物管行业的投入和产出比是全国行业中最多的，通常情况下，他们进驻一个小区，只要花10万至20万元的开办费，再添些办公设备和人工即可。还有不少业主认为，和广州、北京、上海等一线城市相比，深圳的物业管理费一直是最贵的，如果在这种情况下再提价，业主难以接受。

物管： 业主要求过高

十一前夕，龙岗区公园大地小区物业管理处副主任张业平离开了工作了十余年的物业行业。“近三年来，物业行业转差，每天要受业主的挑刺、争吵甚至侮辱，身心俱疲。”张业平的话语中透着无奈。

张业平服务过多家深圳知名物业企业，曾经并肩作战的人多在近几年转战其他行业，“业主对物业服务的需求提高，他们在外面享受五星级的酒店服务，到家也希望享受这样的服务”。张业平介绍，随着物业成本上升，人员招聘困难，大的物业企业投资巨大，难获业主满意，小的物业企业利润有限，他认为已经是夕阳行业了。

2007年《物权法》的实施，给业主带来了护身符，却成了物业公司的紧箍咒。一位专门代理物业行业案件的律师表示，近三年来，业主上诉控告物业的案件上浮近三成，大多数情况下，业主和业委会最终获得法律的支持。

9月14日，南都记者在公园大地采访的当天早晨，一位业主踢开物管处的门，将管理处主任杜平手里正吃的早餐一拳打落到地上，“你就是我们业主养的狗”。随之而来的侮辱性话语接踵而至。杜平说，自己已经不记得听过多少次这样的侮辱性话语，“小区确实是业主的，我们的工作虽然是服务行业，也希望得到尊重。”杜平称曾问一个来此不久坚决要离开的90后原因，“那个保安说，在哪都挣1000多块钱，犯不着在这受这个气”。

“现在很多业主的牢骚已升级为高级牢骚，就连绿化工人修剪树叶，部分业主因不理解也会跑到管理处去维权。”罗湖天景花园首届业委会主任沈醒尔坦承，早期业主维权意识不强，随着社会的发展和相关法律法规出台，业主对小区内治安、绿化、道路、停车位都开始关注起来，这种观念的转变原本是件好事，但前提是应该站在相互理解的角度，提出合理的要求。

业主： 要求并不过分

“电梯经常出现撞击声，坏了要很久才能维修好”、“在公园大地小区里面，手机信号时断时续，还经常接收不到手机信号，特别影响工作”、“小区里经常有建筑垃圾，影响小区环境”这是公园大地小区业主反映最集中的几个问题。

“很多业主希望反映的问题尽快解决，立刻解决，但很多时候我们没有这个能力。”物业管理处工作人员介绍，他们只能不断协调不断敦促，但对业主反映问题时的不友好态度，物业工作人员表示只能忍受。

“并非我们要求过分，而是以前没有这种意识。”福田下梅林某小区业主周女士称，以前她很少关注每个月所交的物管费用在什么地方，管理处也不公示。《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规出台后，她意识到，业主交了物业管理费，理应享受对等服务，例如最基本的保安、保洁、保修等服务。

对此，深圳大学法学院教授彭勃认为，物业企业作为一个商业组织，追求商业利益无可厚非；居民希望得到最优的服务也是合理的。物业费不应一成不变，应当根据居民生活水平和社会经济水平做适当调整，在当前物价飞涨的情况下，物业费也可考虑适当调高。但问题的另一方面则是居民要求获得优质服务，但却很难有客观和统一的标准，因此，理顺物业公司的退出机制，政府应当加强对物业公司的管理和评估。

奥一网调

《物权法》出台后，物管企业有哪些困惑？

A、业主要求过高，物管企业难以满足(39.01%)

B、物管费用上调难，运行成本增加(60.99%)

你对所在的小区物业管理处满意吗？

A、满意(35.77%) B、基本满意(32.85%) C、不满意(31.39%)

你认为物管行业是否面临优胜劣汰？

A、认同，洗牌是大势所趋(89.05%)

B、不认同(10.95%)