物管条例立法要有创新思维

省政府法制办宣布，3月下旬就《四川省物业管理条例（草案）》召开立法听证会。这一条例草案被列入我省今年首场立法听证会，足以证明其重要性和紧迫性。

我国城乡居民的住房条件，随着经济社会发展，有了根本性转变和改善。不少人拥有了房产以及与此相关的其它形式的物业。以规划小区为主的城镇居住模式的形成，由私有物业带来的服务、管理、维护和使用，小区共有部分的物业共享共有，以及对服务管理物业的企业进行的管理规范等等，便成为了加强和创新社会管理的新课题。要切实解决好这些问题，就需要在《物权法》和国务院修订颁布的《物业管理条例》基础上，通过地方立法制定出实施细则予以规范和确定。尽管省内部分大中型城市（如成都市等）此前已颁布了相应的物业管理条例，但随着近些年我省城乡社会、经济的快速发展，这些地方性规定在实践中已逐步暴露出一定程度的滞后性和不适应性。因此，制定一部适用于全省范围的物业管理条例已势在必行。

从省政府法制办通过官方网站和公众媒体发布的公告看，该次听证会主要涉及的四项内容，譬如开发商是否应该交存质量保修金等，无疑都应该在物业管理条例中有所规定。除此之外，物业管理的主体业主大会及业主委员会的地位、议事规则等细则，也应作为这项地方立法的考虑重点。

通过近些年媒体对成都市区内一些住宅小区有关物业服务和管理现状作的大量报道，可以看到，目前物业管理中存在的问题，更多是发生在物管企业和业主之间，业主与业主委员会之间；这些问题以及为解决矛盾存在的程序性障碍，都涉及业主大会的地位和主体资格、议事规则等等。必须认识到，不同的利益诉求及其产生的矛盾，如果不能及时得到调整和解决，就会在各个不同的群体之间造成对立，成为社会稳定的隐患。因此在制定我省物管条例时，应该充分认识这一实际情况并具有创新思维。

从当前各地的现实状况看，在物业管理中，业主大会及其常设的执行机构业主委员会，是否具备独立民事主体地位，具有重要意义，也在司法实务中成为亟须破解的难题。成都市武侯区法院就曾有过这样的判例：因主体资格，驳回了一个小区业主委员会就公共物业收益归属对物管公司的起诉。如果条例不对此做出规定，业主在物业管理活动中就很难维护自身合法权益，而物管条例的很多规定也难以执行。有鉴于此，确认业主大会和业主委员会的法律地位和诉讼地位，其意义并不亚于已经公布的四个方面的听证内容。

一旦业主大会和业委会地位确定后，物管条例还应当对其议事规则等程序问题作出操作性更强的细则规定。《物权法》和国务院的相关条例对业主和业主大会的权利以及如何行使作出了原则性规定，有关物业共有和共同管理权利的重大事项，都必须在业主大会会议上经半数或者三分之二业主同意的基础上进行，而对决定这些重大事项，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但即便如此，由于业主意识的不到位，业主参与积极性不高，不少小区以书面形式进行的业主大会也很难召集，一些重大事务，如选聘物业服务企业、使用维修基金等，法定人数更难达到。一旦因为这些缺失造成纠纷或冲突，将会给基层政府造成很大的压力，也会给社区稳定造成隐患。一个好消息是，近来成都市根据这一实际情况，在法定框架内进行了一些有益探索，这就是一种创新思维，可以为本次制定全省条例提供借鉴。