南充市物业管理面临的主要问题

随着改革和发展的深入，南充市物管行业也暴露出了一些深层次的问题，需要各级政府进一步加强领导，各相关部门协调配合，切实加以解决。

(一)业主大会、业主委员会、业主自律、民主决策水平尚待提高。

部分业主大会及其业主委员会成立和运作程序不透明、不公开；部分业主委员会由于成员自身素质参差不齐，职责作用发挥不理想。个别小区业主委员会不经过业主大会讨论决定就擅自换业主委员会成员、选择物 服务费标准、违规经营公共设施等。

(二)社区物业管理“四位一体”在运作中还存在一些困难。

一是认识有偏差，工作一b丕是存在推诿现象。有的认为物业管理就是个小区卫生、守楼护院的小事情，忽略了小区是社会“细胞”的重要性；有的认为物业管理的主要责任在社区，社区工作是政府职能的延伸，是基层人民政府的事情；有的认为物业管理是行业主管部门的事情，应当由主管单位负责；有的认为物业管理是政府综合治安的体现，应是公安部门的事情等等。二是重视程度不够发展不平衡。有的地方政府对这项工作重视不够，工作进展缓慢，还处于“三无”阶段，即无办公场地，无工作人员，无工作经费；有的地方“四位一体”工作中相关制度有待进步完善；有的地方，牵头单位一动履行职责不够；有的地方职能部门参与管理工作的各种措施和手段不力。三是执行不力成效不明显。社区物业管理“四位一体”是一项新事物，社会认同度偏低，在对外宣传上缺少针对性，各职能部门主动参与不够，工作人员、工作经费等相关方面没得到充分保障，工作的原动力不足，行动迟缓，对物业方面发生的问题相互推诿，对上级的指示软拖硬抗，工作不作为无起色。

(三)城市老旧小区物管改造困难。

由于老旧小区水、电、气安装没有抄表到户，同时前些年开发建设的大量商品房中，因为在规划、施工、配套建设等方面不规范，

使得许多商品房存在配套不齐、房屋质量差、维修资金不到位等遗留问题，目前全市还有近1000个老旧小区实行业主自治简易管理。这些老旧小区住户都以下岗职工、低保户、残疾人员居多，经济状况普遍较差，自身没有经济承受能力纳入专业化的物业管理。由于收费少、管理人员报酬低，人心不稳，往往管理质量也不高，结果形成“越是收不到钱，越是管不好，业主越不愿交钱”的恶性循环，从而造成不稳定的社会问题。

(四)住宅室内装饰装修严重依赖于物业服务企业。

安全隐患十分严重。由于装修人和装饰装修企业法制意识、公共责任意识、安全意识淡薄，加之相关监管主体权责不一致，没有形成合力，监管力度较弱，严重依赖于物业服务企业现场监督，在物业服务企业缺乏行政监督手段的情况下，致使装修人和装饰装修企业随意改变主体结构，有的甚至触目惊心，安全隐患十分严重，不仅影响了物业管理健康和谐发展，而且严重危及社会和居民安全。

我市物业管理将以新建商品房的物业管理为基础，以旧城改造、新区开发的物业管理为助推器，以社区物业管理“四位一体”建设和国有企事业单位后勤服务改革为平台，着力扩大我市物业管理覆盖面。坚持以发展为主体，以整顿规范和结构调整为主线，以构建和谐物管和满足人民群众的物业管理需求为根本目的，抓规范、促发展，推动物业管理持续健康和谐发展。物业管理近期工作重点是：加大执法力度，整顿物业管理市场秩序。进一步完善物业管理新机制，全面推行社区物业管理“四位一体”工作。强化基本主体建设，提高民主决策和规模管理水平。强化住宅室内装饰装修管理，规范装饰装修市场行为。加强调查研究，不断完善我市物业管理相关配套政策。