广州到物管处开个证明就可自行过户维修资金

近日住在番禺某大型社区的杨小姐十分头疼，因为她之前买二手房时没有过户物业专项维修资金，现在又找不到前业主，陷入物业专项维修资金过户的“难题”。记者调查发现，许多人对物业专项维修资金缺乏足够的认识，买卖二手房时都没有过户，未来办理起来不仅麻烦，而且买的房子如果没有该笔钱款，买家甚至还要补交。

不过，日前广州市国土房管局下发《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），二手房新业主凭房产证和身份证，就可以自行办理过户物业专项维修资金。但该通知还在征求意见阶段。目前，物业专项维修资金过户仍要按照老规矩办。

多数业主不知有维修基金

杨小姐在几年前买了二手房，但当时并不知有物业专项维修资金这码事，在办理二手房交易的过程中，中介也没有提及。直到最近，她听说同事所在的小区要装电梯，会动用物业专项维修基金，这才知道，原来每个楼盘都应该有物业专项维修基金，在二手房交易的时候，应该办理过户。

根据《广州市国土房管局转发省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部<住宅专项维修资金管理办法>有关问题的通知》（穗国房字[2008]557号文）规定，商品住宅专项维修资金的交存标准，从每平方米40元到105元不等。如此算来，100平方米的房子，专项维修资金最多也有万余元，是笔不小的数目。

但大部分人对物业专项维修资金缺乏应有的认知。满堂红营销中心总监黄倩如表示，在一些二手房的交易中，对物业专项维修资金有概念的人并不多。在二手房的交易过程中，会咨询有关事宜的人仅占总交易人数的三四成。

据了解，对于中介而言，物业专项维修资金过户属于二手房交易过程中的协助内容，并非强制性。根据相关规定，如果没有缴纳物业专项维修资金，原业主应该补缴；如果已经缴过，原业主应转让给买家。但中间会涉及到一些时间成本和利益问题，所以中介通常抱着“多一事不如少一事”的心态，往往不会主动提及。

物业公司证明可作过户凭证

针对杨小姐遇到的难题，近日，记者特意前往物业专项维修资金存取指定的银行农行咨询。据体育西农行工作人员介绍，目前银行方面尚未收到任何有关《意见稿》的相关信息，因此目前办理专项维修资金过户，仍然需要按照之前的规定办理。

该工作人员表示，购买了二手房，买家想要办理物业专项维修资金过户的话，可以带上自己和原业主的身份证、买卖合同和房产证三项资料到广州市任意一家农业银行办理。对于“业主找不到了”的情况，工作人员建议应咨询物业公司。

随后记者咨询了杨小姐所在楼盘的物业管理公司，该公司的黄先生表示，如果业主有缴纳物业专项维修资金，都会先在物业管理处进行登记才能收楼。因此，物业公司可以根据登记的物业专项维修资金档案做出证明，用作去银行办理过户的凭证。

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你的房子有“养老金”吗?

物业专项维修资金，又名楼盘“养老金”，少则几千，多则上万，也应该计入买楼的成本。那么，在二手房买卖时，如何查询、过户专项维修资金？记者日前特意采访了广东博厚律师事务所律师程磊，请其对专项维修资金常见的问题做出解答。

1 去哪里查有无交维修资金？

根据2009年3月1日实施的《广东省物业管理条例》第五十八条规定，住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

购买二手房的业主，可以要求前手业主出示物业专项维修资金卡，到委托银行的营业网点柜台或ATM柜员机上查询余额。另外，还可以去物业公司查是否有物业专项维修资金卡的登记。

2 原业主没有交维修资金怎么办？

根据2007年3月8日广州市国土资源和房屋管理局发布的《关于加强物业专项维修资金管理有关问题的通告》（穗国房字[2007]144号文）规定，物业专项维修资金在业主转让时，已经缴交的，可以协议有偿转让给新业主。未缴交的，原业主须在办理房屋产权过户前缴清。并且，2008年8月1日实施的穗国房字[2008]557号文要求已经交付使用的住宅，如果业主尚未缴存维修资金的，业主应补存。如果成立了业主委员会，业主委员会应组织业主补存维修资金。因此，如果买了没有缴交物业专项维修资金的房子，应由原业主补交。但如果原业主不愿补交或者找不到原业主，则需要新业主补交。

3 没办理过户，维修资金还能用吗？

2009年实施的《广东省物业管理条例》第59条明确规定，维修资金一旦缴纳，不予退回，一并转让给新业主。因此，对于已交的专项维修资金，原业主并没有处理的权利，应该转让给新业主。因为专项维修资金是用于物业的维修、更新、改造，是物业的“养老钱”，不能退还。所以，即使未办理过户，但原业主已缴纳的专项维修资金仍然在规定的账户内，如果小区涉及到提取专项维修资金，并不会受到影响。

如何过户

1.现业主可以把之前业主的身份证带上，加上自己的身份证，还有买卖合同和房产证四项材料过去农行办理过户手续。

2.对于原业主已经联系不上，又已经缴纳专项维修资金的，可以用物业公司开具的专项维修资金卡登记证明代替之前业主的身份证，再加上自己的身份证，还有买卖合同和房产证四项材料过去农行办理过户手续。

置业提醒

三种情况应由发展商补交维修资金

以前的物业专项维修资金是由开发商或者物业管理公司代收代缴，时常出现公司代收后对该笔资金进行占用或挪作他用的情况，导致许多楼盘没有缴纳物业专项维修资金。因此，二手房买家要弄清楚自己所购房屋，是否已有物业专项维修资金。如果未交，按规定应该由原业主补交。对此，买家可与原业主协商谁来承担。

并且，对于未缴交物业专项维修资金的，除了应该由原业主补存的情况外，还有三种情况应由开发商补交，分别是：在1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施后取得商品房预售许可证的；在2003年8月31日国务院《物业管理条例》实施前签订商品房买卖合同的；开发建设单位与购房者未约定住宅专项维修资金由购房者交纳的。