化解"物业费之困"需要新钥匙

物业之家PM86.com讯：因拖欠物业费，南京市蓝筹谷几十位业主近日接到法院传票，涉案数额从几十元到几千元不等。截至8月底，雨花台区法院已将其中20位业主的物业纠纷案件审理完毕，其余的将陆续在9月、10月开庭。

自前年以来，法院接到有关物业纠纷的批量性案件猛增，九成以上是因物业费引起的。

而7月、8月正是小区下半年物业费的收交时间点，各地由于业主拒交费引发的物业纠纷，也此起彼伏。记者近日就此在无锡、扬州、南京等地展开调查。

急得抓狂，远不止一个新区花苑

8月18日，无锡新江南花园物业周经理万分无奈地在小区门口贴出了一张《告全体业主书》，上书“由于部分业主长期拒交物业费，我公司已无力支撑，将自9月1日起停止对小区的一切服务。”周经理说，这个小区有近200户业主8年都没交过物业费，拖欠物业费200多万，受此影响公司已连续两月无力发放工资，现已濒临倒闭。

在扬州江都，一家物业公司则直接把欠费业主告上了法庭。今年7月底，金桥石油苑30户业主陆续收到了江都法院发出的传票，原告爱涛物业公司请求法院判令被告，给付原告物业费和公共耗能费两项合计658元，原因是屡次催缴未果。

而在南京，今年7月，一封《新区花苑业主们急疯了》的投诉信，出现在南京网络问政平台上。联名写信的是江宁开发区庄排路55号新区花苑的多位业主，因为物业公司突然撤出，小区堆积如山的垃圾无人清运，恶臭阵阵，蚊虫飞舞，居民连窗户都开不了。

物业，多是开发商的“孩子”

“业主反映最大的问题、最多的问题，是开发商遗留的问题，也是最难解决的问题。”南京春江物业有限公司李姓负责人介绍道，由开发商遗留问题导致的物业纠纷，占小区物业纠纷的70%以上。

而开发商之所以能“暗埋地雷”，很大程度在于他们掌握了前期物管的话语权。为追求短期效益，也为了能掩盖问题，开发商纷纷成立自己下属的物管企业，业主俗称“开发商物业”。

据介绍，对于新小区，前三四年内，物业公司的利润空间比较大，物业费收缴率也高；四五年后，特别是超出了房屋的维保期，物业的利润就会比较低。所以，开发商物业几乎成为每个新建小区的首批物管，而不是长期更不是终身物管。

各执一词，结果总是两败俱伤

矛盾的焦点集中在物业费。

“我们还想把他们‘炒鱿鱼’呢，没想到恶人先告状，先把我们告了。”江都金桥石油苑业主李女士指着小区里丛生的杂草说，“这草都过膝盖了，物业都不管，这样的服务凭什么让我们交物业费？”据业主们反映，这里的物业公司入驻三年，钱没少收，服务却一直不能令人满意，小区环境一天比一天差，所以大家陆续拒交物业费。

除了对物业服务不满，收上来的物业费去向不明也是业主拒绝交费的理由。看到小区门口张贴的撤离告示，不少无锡新江南小区业主对物业一直亏本经营即将破产这一说法颇有疑问：“小区内有80个地下车位，每个车位每月交200元，近10年来，光算算停车费的收益就有上百万元了。可是这笔钱究竟用在了什么地方，物业从没向我们公开过。而且收这么多钱，好几幢楼的防盗门门禁系统坏了也不修，谁还愿意继续交钱？”

“服务不到位的情况肯定有，但业主也不应该因此拒交物管费，不交钱我们怎么做好服务呢？”江苏爱涛物业公司主任蔡小安向记者提供了一份2009年4月最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，其中第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主承担物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

“双方都纠结于物业费不肯让步，结果总是两败俱伤。”江苏姑苏律师事务所房修楼律师说，诸多案例表明，物业纠纷频发，而且正在形成一个恶性循环：业主不交费，物业服务降低标准；服务标准降低，更多业主不愿交费。

厘清权责利，创新机制谋共赢

按理说，我国现行的《物业管理条例》已经为业主和物业的权责以及物管费的交纳，给出了大致的规定。但在实际操作中，业主和物业为何总是各有各的理？

“业委会要发挥作用，关键要得到业主的参与和支持。”曾竞选小区业委会成员的扬州万鸿城市花园业主张成告诉记者，小区当初选举业委会，就没多少业主参与，一度难产。业委会行使权利时，又常常得不到业主的响应。久而久之，就让本应是“管家”身份的物业公司在小区管理中掌握了绝对话语权，遇到纠纷，单个业主维权只能选择“捂紧口袋”应对。他建议，业主的参与意识自治能力培训也应纳入物业管理制度的创新范畴。

从物业公司来讲，苏州大学王健法学院副教授上官丕亮认为，首先必须建立物业账目公开制度，满足业主知情权。此外，还应引入第三方评价机制，对物业服务质量和账目管理质态作出公正评价，这正是当前物业管理中缺失的。不少专家建议，物业账目公开的制度设计不妨采取这样的办法：由业主委员会提出质询，物业公司及时作出解释，对业主共同决定或业委会持怀疑态度的账目事项，业委会有权要求物业公司配合委托审计或会计事务所，对物业收支情况进行审计。