业委会角色对照记

有人说，业主与物业公司的关系，就是主人跟管家的关系。其实，这种说法还不够严谨。一个小区，业主少则百十户，多则上千户。对于物业公司来说，所有业主都是主人。这个业主要这样，那个业主要那样，业主要求千差万别，物业公司要不要听，该听谁的？这是个问题。

犹如每个家庭都有个做主的家长，家里请了管家，如果家庭成员认为管家不称职，可以提出意见，也可统一由家长提出，让管家改正；如果多次提出，管家还做不好，家长可代表全体家庭成员，告其毁约，或者依法解除服务协议，另请管家。

一个小区也是如此，小区业主委员会就是这个大家庭里做主的家长，代表着全体家庭成员的整体利益。但据我们对读者的调查结果显示，业主对小区的物业管理不满意时，在和物业公司沟通无效的情况下，只有8%会“通过业主委员会协调解决”，10%会“向政府房管部门投诉”，12%会“自发组织抗议或找媒体曝光”，3%会“和物业公司打官司”，67%会“拒交或拖延时间交物业费”。可见，业主对业委会的职能认识不够到位，业委会在维护业主权益方面发挥的作用很小。

那么，代表小区业主整体意志（利益）的业委会在小区管理过程中，起着怎样的作用？业委会是必不可少的，还是可有可无的？我们就此采访了两个典型——一个小区和一个物业公司。相信读者看完这组报道，就会有答案了。

同一个小区，

2009年之前和之后的物业品质，为啥差别这么大

“我们小区，物业品质上去后，房子的附加值也上去了。”9月6日下午，椒江海悦公寓业委会副主任徐唐清谈起小区物业现状时，颇为得意地说。他介绍，二年前，小区物业没做好，一位业主卖房子，向买家提出再高5万元，双方谈不下来。新的业委会选出后，撤换物业公司，改造大门，规范小区管理。那位业主的房子一下子就卖出了理想的价位。

徐唐清带记者来到该小区物业服务中心，只见业主陆陆续续来交纳下一年度的物业管理费。一位女业主急匆匆进来咨询：“我在通告栏里看到，物业费拖欠一个月，10%的返利就没有了，署的日期是8月。可是我刚刚看到啊。”

徐唐清马上解释：“那是指上一年度。下一年度刚开始，现在交费都有返利。”女业主交纳了下一年度的物业费后，领着钞票袋的业委会财务孙学贵现场就把10%的物业费返利给女业主。他们介绍，这些返利给业主的钱，是业委会通过出租办公用房、车位等的收入。业委会成员平时办公不拿一分“工资”，并尽量节省小区其他开支，把更多的公共收入返利给业主。

当天下午下班时间，徐唐清、孙学贵、黄梅玉3位业委会成员，根据物业公司提供的已交纳物业费业主的名单，一家家敲门过去，把返利的钱送到业主手上。对于他们来说，业主下班，正是他们的“上班”时间。这是一项繁琐的工作。由于有些业主物业费交纳得早，有些交纳得晚，所以，他们可能要持续一个月时间，才能把返利的钱送到所有业主手里。

海悦公寓跟物业公司是去年8月份签订物业服务合同的，所以，下一年度的物业费都从8月份开始交纳。至采访当天，一半业主已到物业服务中心交纳了物业费。

“从业主交纳物业费的积极态度，你可以看出我们小区现在的物业品质。”徐唐清等业委会成员说这话很有底气。作为老住户，撤换物业公司前后的小区管理状况，他们看得最清楚。

2009年之前，进驻海悦公寓的是开发商引进的一家物业公司，该公司服务质量上不去，业主不满意，物业费收取率仅50%左右，物业质量每况愈下，物业公司有意撤出。

同年，小区选出了新一届业主委员会。7位业委会成员素质较高，各有所长，有法律专业的、有财务专业的、有管理特长的……业委会根据实际情况，支持撤换物业公司。

不过，令人不解的是，广大业主明明不满意当时的物业公司，而又有许多业主反对更换物业公司。“因此，虽然最后大家同意撤换物业公司，我们业委会还是承受着很大压力。”徐唐清说。他和黄梅玉、孙学贵3位成员已退休，业委会的许多决定和工作，其实都由他们完成。

新的业委会负起百分之一百二的责任心。业委会向各物业公司发出竞标函，定下三家，又派人私下考察这三家物业公司的情况，最后确定了品质和声誉都不错的台州泰和物业管理有限公司。该公司预算一年需物业费86万元，而业委会统计总共能收到的物业费是82万元。业委会又跟泰和物业老总邱继玲商谈，终于把物业费维持在82万元。

“说实话，其他物业公司留下的烂摊子，我们接手，同样也承担着巨大的压力。”邱继玲说。是业委会成员的真诚和无私奉献的精神感动了她，“我相信，只要业委会负责，我们用心，小区的物业品质还是能做上去的。”

新物业公司进驻后，首先恢复了小区正常的物业管理工作。小区门口原来是开放式的，造成安全隐患。业委会跟泰和物业商量，设置门禁。为了节省成本，车道分隔线都是自己划的。“有些业主路过，就当着我们的面说，大热天的，没有好处谁会干？”徐唐清说，“我们有口难辩，只能相信日久见人心。”

业委会处处为业主考虑。海悦公寓是个小小区，公共收入很少。为了增加收入，业委会压缩办公用房，匀出空间出租；小区车位不够用，业委会又在不影响绿化前提下，开辟出数10个停车位，以优惠的价格出租给业主。这些收入，再以不同形式返利给业主，如在地下车库开辟球场、棋牌室、健身房，丰富业主的娱乐生活，又与物业协商，游泳池免费向业主开放。最后，还有剩余的公共收入，每年以现金的方式返利给业主。

在相当长的一段时间里，业委会维护业主权益的举措，都不大得到业主的认可。

二年后，业委会的工作，终于得到回报——赢得尊敬。一些业主过意不去，见他们为整个小区利益奔波时，说：“你们即使领工资，也是应该的。”但业委会不改初衷，一直义务工作。

业委会是物业公司的监督者，也是合作者。“我们配合物业公司工作，他们没做好的，我们指出、纠正。”徐唐清说。业委会与物业公司紧密协作，及时沟通，解决遇到的问题。“业主的正当权益，我们一定维护。但是，如果是业主的错，我们也要纠正他。”在业委会的宣传下，对于缴纳物业费一事，大部分业主已经形成共识：个别业主拖欠物业费，这是他们在损害已交物业费的业主的权益。

如今的海悦公寓，物业费仍然是二年前的标准。不同的是，小区物业品质高了，绿化维护、卫生打扫、安全保障等常规管理不必说，业主还有了自己的娱乐场所，每年还有10%的返利。

记者随机访问小区里的多位业主：小区物业好，品质高，主要原因是什么？业主毫不犹豫地回答：“业委会功不可没。”

同一家物业公司，

在两个不同小区做管理，为啥差别这么大

同样的物业公司，同样的服务理念和质量，为什么在不同的小区，呈现出来的服务效果完全两样呢？其中缘由，令人深思。台州万邦物业管理服务有限公司，近阶段在几个不同的小区，就经历了冰火两重天。

先看椒江城市之光小区。对于这个小区的业主来说，去年下半年以来，小区物业就挺糟糕的：消防、监控等设备老化，更新不了；电梯出现故障，维修不了；小区草坪被占，回收不了；小区内部成了外人通过的“捷径”，堵不了。

对于进驻该小区的万邦物业公司来说，有心做好服务，但苦于维修基金不到位，动不了。

事情得从城市之光业委会解散说起。万邦物业公司是2009年4月进驻该小区的，第一年物业费按1元/平方米计算，第二年开始，按1.1元/平方米计算。业委会也明白，这样的物业费标准，要做出多么高的物业品质来，不是很现实。一年多来，在双方的通力合作下，遇到的问题，基本都得到妥善解决。

2010年5月19日，城市之光小区业委会召开会议，决定启用物业维修基金，更新消防、监控等设备，维修故障电梯。之后半个月，业委会的决定得到三分之二以上业主书面同意。此后，维修基金申请工作进入程序。

此时，开发商凌志房地产公司遗留下来的历史问题，导致业主内部出现矛盾。有业主认为，业委会成员中有边上景阳公寓业主，不合法，向法院起诉。2010年10月22日，在开庭前，业委会集体向有关部门打了辞职报告，停止工作。业委会解散后，物业维修基金到不了业委会账户，维修工作搁浅。

甘连法是位热情的老人大代表，也是城市之光原业委会副主任。说起此事，他感慨不已：“我们劳心劳力地为小区做事，一没工资，二没奖章，图什么？不就想把小区建设地更好吗？”少数业主不理解，业委会成员有点心灰意冷，干脆集体辞职。但每当有涉及小区公共利益的事情，甘连法还是会积极参与，做些力所能及的工作。

业委会解散，万邦物业公司的工作更不好做。城市之光物业服务中心原主任胡敏青介绍，小区消防、监控等更新，预计共需100万元左右，电梯故障修理需二三十万元。“维修基金不到位，我们工作无从做起。”该公司多次向有关部门和领导打报告，希望政府先落实维修基金，把小区消防、监控、电梯故障等问题先解决，但无济于事。8月28日下午，小区一商铺由于报警系统失灵，发生煤气瓶爆炸事故。

“现在这种情况，我们很难继续做下去。”胡敏青透露，万邦物业公司可能会在近期被迫退出城市之光小区。

但与在城市之光小区的惨淡经营相比，万邦物业公司在路桥水天一色小区的工作风生水起。

水天一色小区业主很重视业委会的工作。新届业委会成员平时忙于自己的工作，没有专人负责业委会常务工作，总觉得是个欠缺。今年初，经业主代表大会讨论，决定聘请一名专职联络员。聘谁呢？大家一致推荐老好人陈忠禄先生。

陈忠禄是位退休干部，当过10多年的厂长，有丰富的管理经验。他热爱共公事业，家又在边上，所以很乐意接这份差事。“水天一色在路桥应属于中高档小区，物业好差是业主生活品质的重要体现。”他清楚自己的责任——监督、配合物业公司提升小区的物业品质。

陈忠禄威望高，当了联络员后，一方面监督物业公司工作，一方面化解小区业主跟物业公司的矛盾，帮助业主解决实际问题。一些无理取闹的业主，他出面，讲道理，业主一般就不闹了。比如，为了安全，小区规定地下车库一律东门进，南门出。有一业主图个人便利，一定要南门进出。陈忠禄就明确不支持。

项女士住进该小区二年。记者问其对物业公司如何评价。她笑着说：“我跟大家看法差不多：服务很热情，品质很不错。”因为业主满意，每年该小区物业费收取率都在97%以上。

不过，业委会看得更真，对物业服务质量要求更高。“万邦物业公司员工工作是积极、热心，我们指出欠缺的地方，他们也及时改正。这些不必细说。”9月8日，该小区业委会副主任彭晓明说，“不过，我们业委会也感觉万邦公司管理服务理念还不够先进，中层人才不足，工作经验不够老到，一些细节做得还不够精致。”陈忠禄也有同感，他希望万邦物业公司在服务水平上能更上一个层次。

“服务工作没有最好，只有更好。业委会、业主批评我们，对我们提要求，都是有利于我们提高服务水平的，我们欢迎。”万邦物业公司总经理朱小秋说，“我们最怕的事情是小区里有事情，找不到业委会负责人，物业比业主还着急。”他表示遇到这种情况，物业公司就被“将”住了，难有作为。