大连物业企业：混得尴尬 做得为难

距1991年大连市首家物业企业成立，今年刚好20年。据大连市物业管理协会提供的数据，目前我市已有物业服务企业602家，全市实施物业管理的项目1338个，其中住宅968个。经过20年的发展，物业管理走进了越来越多市民的生活，然而目前一些物业企业正面临着“左右为难”的处境——服务，难让业户满意；效益，难让企业满意。物业企业正遭遇着多重尴尬。

尴尬一：缺少规模效益

亿达物业管理有限公司总经理徐彦林告诉记者，规模效益对于物业行业来说非常重要，特别是住宅小区物业。比如15万平方米的住宅项目，与2万～3万平方米的项目相比，达到同样物业服务标准，投入的企业管理成本差别并不大。因此，物业企业如果能达到一定规模，就可以降低平均成本，扩大利润空间。

而目前我市物业企业的规模大部分偏小，鲜有企业能够享受到规模效益。一位业内人士表示，这样除了无法降低企业成本外，行业内缺少龙头型的企业，一方面难有企业能发挥榜样的力量，促进市场行为规范；另一方面，由于自律性不足，个别小企业的无序竞争行为会被放大，损害整个行业的形象。

据介绍，目前我市管理比较规范的物业企业，大多是由房地产开发商组建的。对此，该业内人士则认为，这样的物业企业只要管理好“自家地盘”，开发商就会给予资金，支持物业企业的运营，因此即使管理较规范，其示范意义并不大。

尴尬二：成本制约明显

成本上升，尤其是人工成本的持续上涨，让不少物业企业叫苦。物业管理协会负责人庞喜录表示，成本上升影响到各行各业，而物业行业受到的成本制约相对更明显。住宅小区物业服务费有其自身的定价机制，并非完全与市场联动，因此成本的变化不会马上直接反映到物业费上，物业企业往往要先承担增加的成本。当成本压力过大，有的企业就会考虑给服务“打折”，容易引发与业主的纠纷。

一些物业服务企业反映经常被“增负”，包括承担解决房地产开发商在销售、开发等环节遗留的问题，一些专业管理部门负责的问题等，还需要承担一些社会责任——一位物业企业工作人员告诉记者，他就在所负责的住宅小区做过计划生育工作。物业企业认为，这些都增加了企业的运营成本。

尴尬三：优秀人才难觅

有业内人员表示，部分物业服务企业和从业人员的服务意识、市场竞争意识不强，与业主的需求形成差距，也是造成纠纷增多的一个重要原因。记者从市物业管理协会了解到，在我市现有的600余家物业公司中，据分析有近20%的企业是过去房管部门转制或翻盘，还有近20%的企业是由其他行业下岗后或房地产开发商安排富余人员组建成立的，这些企业在管理和服务上出现的问题更多。

此外，一位物业企业负责人告诉记者，物业企业想要招到优秀的管理人才不容易，经常是“没能耐的做不好，有能耐的不愿来”，许多是属于过渡型人才。基层员工的流动性也非常大，“熟练工”不多，岗位常需换上新手，员工的不稳定也为企业管理增加了很多难度。