小区物业费三年涨三次 缴费率还能100%

对大多数物业公司来说，收物业费难度不小，想涨物业费就更加困难了。南京的一些小区物业试图上涨物业费，就曾遭到业主的抵制；甚至南京市酝酿调整物业服务等级收费标准，酝酿了半年也迟迟没有结果。不过，南京有一个小区，物业入驻后3年内涨了3次物业费，而业主的缴费率还能达到百分之百。小区的业委会主任说，物业做得好，业主和物业能互相体谅，物业费上涨自然能接受。

物业费三年顺利涨三次

位于夫子庙附近的儒林雅居小区，有336户业主，规模不算很大。与其他小区物业为收物业费头痛不同，这家小区的物业收费却相当容易，目前收缴率达到了100%。更“神奇”的是，小区现在的物业入驻3年来，已经3次调价且都顺利通过。

慧韬物业是2008年11月进入儒林雅居的，之前的物业离开后，给小区遗留了不少问题。“新物业接手后，小区面貌的改变还是有目共睹的。”小区业委会赵主任说，小区的环境和安保都上了档次，业主们普遍比较认同。与服务质量提高同步的，是物业费的上涨。慧韬物业刚进入时，物业费是0.9元/平米·月，2009年变成了1.2元，2010年变成了1.3元。

从今年8月份开始，物业在小区里公示了费用支出，表示按照原先的收费标准，公司的运营会比较困难，希望再次上调价格。“仔细研究了他们的公示，我们认为合理，毕竟现在物价涨得很明显。”赵主任说，为此业委会也配合着做了一些宣传工作，向业主表明调价的重要性。9月底，业委会和物业挨家挨户征求意见，希望能将物业费涨到1.5元。到9月底，超过三分之二的业主签字同意涨价。儒林雅居的物业费将从明年元旦开始正式上涨。

物业收支透明获得理解

“没办法，物业企业就是微利的，不涨价就没办法生存。”慧韬物业总经理吴涛说，随着工资的逐年增加，企业压力最大的就是人工成本，现在人工成本占据慧韬公司收入的70%左右。“我们公司对员工是包吃包住的，保安的工资都是2000多元。”他说，公司的收入很透明，物业费是收入的大头，停车费和广告收入都只占不多的比例，因此公司对物业费很敏感。“其实不仅仅是儒林雅居上调物业费，我们公司管理的其他小区也有上调，比如兴元嘉园从1元调到1.2元，博雅居从0.5元调到0.8元。业主们都挺理解的，兴元嘉园的物业费的收缴率是相对较少的，也达到了96%。”

上涨物业费一直是个敏感话题，此前南京曾经有小区试图上涨物业费，结果遭到部分业主的联合抵制，物业和业主闹得很不愉快。可是，为什么不少小区的物业费多年未变，物业企业不停地喊亏，却一直不撤离呢？“这就说明，他们不是真亏。”吴涛说。

“如果光靠现在的物业费，可以说大多数小区的物业都是亏损的。”白下区住建局物业科科长金波表示，现实当中相当多的物业实际上是拿走了原本属于全体业主的公共收入，才得以实现从亏损到盈利，这样做的结果是物业可以继续生存，但业主也被“拿”得不明不白。

标准七年未变的尴尬

按常理，物业费与物价挂钩，实行浮动标准，本该无可厚非。可在当前的物业市场中，儒林雅居这种每年调整一次的做法却反而成了另类。这背后与南京物业服务收费标准7年未变有关。

目前南京实行的物业服务收费标准，是2006年制定的，而这个标准实际上采用了2004年的居民收入的数据。按照这个标准，多层为0.35元~1.25元，高层在0.7元~1.9元。

在实践中，有的物业小区已经从过去的“就低”变成了如今的“就高”。例如万科金色家园的物业费现在就上调到1.9元。尽管如此，万科物业的亏损仍然是“公开的秘密”。万科总裁郁亮9月底来宁曾经公开承认，万科的物业都是亏损的，需要集团输血才能维持正常的运作，南京的万科物业每年的补贴就超过千万元。

不过，由于不少市民从情感上对物业费上涨存在抵触，南京准备调整物业收费一事至今还没有结果。而南京市物业办人士已经表示，调整物业费标准，做到“质价相符”是大势所趋，为了配合新标准的出台，物业办今年以来一直在进行工作。