广州2015年底前南海旧小区都将有物管

政府给补贴 近期将选10个试点作探索

近日，广州南海区出台了《关于提升社区物业管理水平的实施意见》（以下简称“意见”），提出在2015年底前对旧居民住宅区和村改居社区基本实现物业管理覆盖。近期南海将会在区内选择10个试点做探索。

南海出台旧小区物管新政：每个试点补贴10万~15万元

资金方面，“意见”明确提出，区镇两级统筹设立物业管理辅助专项资金，给予社区居委资金扶持，对入驻的物业服务企业给予资金补贴。为鼓励试点工作，区级会给予每个试点的旧居民住宅区10万~15万元的环境、设施综合整治实施资金补贴。此外，还会对试点旧居民住宅区共有部分设施设备的维修实施资金补贴。

在物管提供服务的过程中，政府部门也不是“甩手掌柜”，社区居委每年至少组织一次居民对物业服务质量进行满意度调查，每季度对服务提供者履行物业服务合同进行一次专项检查。并对业主满意率达到75%以上，并按照物业服务合同履行物业服务的企业，每年给予应收物业服务费10%的奖励。对业主满意率达到85%以上，严格按照物业服务合同履行物业服务的企业，每年给予应收物业服务费15%的奖励。

有意引入三类物业服务

南海区住建部门相关负责人介绍，在“意见”中，政府有意引入3类物业服务。“标准化”模式是希望能够引入专业的物管企业保证“四保”——小区保安、保洁、保绿以及硬件设施的保养。其次是根据小区的需要有所选择“菜单式”服务。还有一种就是目前部分小区已实施的居委会牵头的社区管理模式，或者业委会自治物业管理模式。

障碍：旧宅并未达“规模化” 居民承受力不高

“我们将在10个试点主要推广‘标准化’或‘菜单式’的物管服务。”相关负责人说。

据悉，目前旧住宅除了实行自治模式或社区管理模式外，还有大市政管理模式，甚至存在“管家”完全空缺的现状。南海区住建部门负责人透露，居民对物管收费的认可度不高，前三种模式的居民缴费率一般只有八成，有的甚至连五成都不到。

近日，南海区住建部门到各镇街调研物业管理的情况，计划在每个镇街选取1~2个小区来开展试点工作。但是相关人员调研发现，在选择试点区域时需要非常慎重，目前仍在继续筛选。

据悉，全区的旧居民住宅大多建于上世纪七八十年代，当时建设规模较小，几栋住宅群建筑面积一般不超过1万平方米。“旧住宅区不成规模，很难实施‘标准化’的管理，引入物业管理公司也难以维持收支平衡。”相关负责人称。“居民出一部分物管费，另一部分通过停车费和广告收益等公有部分来弥补亏损，但旧区住宅的相关配套太少，缺乏实施条件，也谈不上‘以业养业’。”

另外，记者了解到，围蔽管理将会对周边区域居民的出行造成影响，而且旧区居民的经济承受力不高、物业管理意识淡薄，推进难度大。相关负责人解释，选择试点的难度在于物业管理的可持续性，“若政府补助退出后，物管企业也面临经营的困境，那就失去了政策推广的意义了。”

他山之石：先提供服务让业主体验

禅城今年4月在白燕小区引入物业管理进行试点。据众信物业管理服务有限公司白燕小区项目总经理韦斌介绍，半年时间，该小区的物业管理费缴费率已从原来的八成提升至如今的98%。

白燕小区，属于佛山禅城区一个相当出名的“老牌”大型小区，有1700多户住客，大部分楼宇已有30年楼龄，失窃问题不时发生。韦斌分析称，“由于区内失窃事件较多，居民对封闭式管理的诉求高，而且居委会邀请我们进驻社区前还召开了一个会议听取民意，为我们做了不少宣传。” 记者上周在现场采访时发现，居民对白燕小区的物管服务认可度较高，庞姨笑了笑说，“30元一个月，没人偷东西的话还是值的。”

专家支招：选试点把握两个原则

市房地产行业协会副会长、省物业管理专家何筛红：选择试点社区的时候应把握两个原则，首先是尽量避免选择多条市政道路穿插在内的小区，这会对周边区域其他居民的出行带来很多不便，还有是在首层设置商铺的住宅区也很难推行封闭式管理，因为这会对他们生意造成很大影响。其次，社区的规模可以在5万平方米左右的区间，大约是十几栋居民楼，大概两三万元的物管费收入，可维持基本的服务水平。

另外，政府应投入资金，让物管公司维持基本的收支平衡。