深圳黄埔雅苑“炒物管”风波追踪
物业之家
2012-09-21 17:11
业主“炒物管”拟争回停车场收益
深圳黄埔雅苑一期2001年入住,当时,小区的物业管理为开发商和记黄埔地产(深圳)有限公司下属公司——和记物业服务(深圳)有限公司。2010年小区成立业委会后,业主委员会与旧物管因为小区停车场所有权等问题产生矛盾。
2011年10月,黄埔雅苑召开业主大会,决定通过招投标确认新物管。今年6月,黄埔雅苑业委会与新物业——中航物业签署物业服务合同。按约定,7月1日起,新物管全面接管黄埔雅苑物业管理工作,小区停车场收益,扣除新物管必要管理费用,归全体业主所有,开发商不再享有收益。
但开发商称,根据物权法及其与全体业主的买卖合同约定,其拥有停车场的权属并可取得收益,旧物管也要求继续管理停车场并收费。7月初,旧物管工作人员撤出停车场,但并未移送收费系统。
记者19日看到,停车收费标价牌上显示的收费单位是“黄埔雅苑停车场”,负责现场管理的是新物管工作人员。
据业委会主任何刚介绍,按照《深圳经济特区物业管理条例》,一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务,停车场和会所不能和小区分割管理。新物管向深圳市交警局停车场地管理科提出申请,最终办到了新的《深圳市经营性停车场许可证》,今年8月22日生效。
但开发商认为,旧物管依法申领了该小区《停车场经营许可证》并已通过2012年度年审,发证有效期至2014年8月31日。在上述经营许可证并未作废的情况下,小区却出现了另一套《深圳市经营性停车场许可证》,两证并存给停车场经营管理造成了混乱。开发商告诉记者,已向深圳市交警局提起行政复议。
双方各执一词
对于“两证并存”的尴尬,深圳市交警局相关负责人解释称,当时黄埔雅苑业主一方提交了相关材料,而且新物管事实上对停车场实施着管理,因此向新物管颁发收费许可证。但他强调,新物管拥有停车场管理权并非意味享有收益,“收益还需另外约定”。
何刚说,2007年10月出台的物权法第73条规定:“建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房,属于业主共有”。至于购房合同中由开发商单方面约定的“小区停车场所有权归开发商所有”,这是开发商的“霸王条款”,业主表示不服气。
而开发商之所以有底气“叫板”深圳市交警局,提出行政复议,同样是依据物权法。物权法第74条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”开发商表示,停车场可以整体管理,但不能侵占开发商的收益权,开发商可以与新物管签署合同约定收益分配。
记者了解到,黄埔雅苑的停车场归属之争并非个案。在全国很多地方,停车场成为小区业委会与开发商之间争夺的焦点。
专家呼吁出台实施细则“定纷止争”
对于业主和开发商都拿物权法当依据但却各执一词的现象,法学专家指出,物权法的颁布实施,在物权概念和意识的普及、为司法机关裁判案件提供依据等方面发挥了巨大的作用。最高人民法院有必要出台更多相关司法解释和实施细则,对部分条款涉及的内容进一步予以明确。
还有专家指出,目前最高人民法院已出台《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等司法解释,但依然难以完全满足公众的广泛需求。建议司法部门围绕老百姓争议的焦点,充分调查研究,出台更多配套规定与实施细则,让物权法更好地发挥“定纷止争”作用。
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