福州物业管理出新规 业主大会难开有望破题

福建省人大常委会会议14日批准了市人大常委会关于修改《福州市物业管理若干规定》的决定，《福州市物业管理若干规定》(修正案)将由市人大常委会颁布施行。修改后的法规一大亮点是，对召开首次业主大会的条件作了改动，规定物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积50%以上或首套物业出售并交付使用已满2年的小区可召开首次业主大会。该规定可望有效解决小区难以召开业主大会的现实难题。

《福州市物业管理若干规定》施行至今已有7年多。法规对福州市物业管理活动起到了规范作用，但物业费收取难、物业管理纠纷协调难等问题仍然存在且日益突出。修订该法规历时2年，市人大常委会为此召开了多场立法论证会，广泛调研并听取了多方意见。

据了解，业主大会召开难、做决定难是住宅小区中较为突出的问题。目前部分小区存在房屋交付使用后空置率较高的情况，如果以原法规规定的业主入住率达50%以上和10%以上业主书面申请作为召开首次业主大会的前置条件，操作起来比较难。同时，近几年出现部分住宅小区因建设单位未能提供召开首次业主大会的相关资料，造成小区难以召开业主大会，致使涉及全体业主共同利益的事项无法及时作出决定。

为了首次业主大会能够顺利召开，修改后的法规不仅明确了上述召开业主大会的两个条件，并规定业主大会筹备组成员名单应公告，还规定召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供。建设单位未能提供时，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇政府、街道办确认，可向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应予以配合。

业主大会即使召开了，但仍有部分业主可能因不热心参与公共事务，造成出席率和表决率偏低，使业主大会会议难以形成有效决议，因此有必要对不参加投票业主表决意见作出认定。修改后的法规规定，未参与表决的业主，其投票权是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或业主大会议事规则的规定确定。

修改后的法规还在设立物业管理联席会议制度、物业服务合同期满后的衔接、建立专项维修资金紧急使用制度、处理小区违建噪声等方面作了更具可操作性的规定。