长春市物业维修资金应急使用或将突破“双2/3原则”

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家住吉林大路与吉顺街交会处长江小区24栋6楼顶楼的长春市民魏女士说，每年开春，屋顶都漏水，房屋5年防水质保期已过，魏女士只能寄希望于房屋维修资金。可维修资金始终没申请下来，全楼36户仅6户业主签字，另外签字的5户和魏女士一样，全是居住在顶层。

顶楼居民发生漏水情况，楼下的居民觉得事不关己，想要使用物业专项维修资金，邻居不签字，同长春市民魏女士一样，很多有着同样遭遇的居民也都无可奈何。

当房屋保修期满后出现问题，无论是物业、社区还是居民个人，最先想到的就是物业专项维修资金。申请这笔资金，需要“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。房屋有损坏，为何要经过“双三分之二”的业主同意呢？昨日，长春市物业维修资金管理中心主任屈均政对相关问题做了解答。

记者：为何要满足“双2/3原则”？

屈均政：物业专项维修资金的申请使用，是非常慎重的，“双2/3原则”是国家规定的，也是从维护广大业主的利益出发的，虽然增大了申请难度，但可以防止业主轻而易举申请而造成的滥用，也防止了危害其他业主的合法权益的情况发生，增加了资金使用的安全性和合理性。

记者：“双2/3原则”有难度，会否有突破？

屈均政：2011年1月1日起实施的《长春市物业专项维修资金管理办法》中也对资金使用的表决方法进行了完善，在“双2/3原则”的基础上，明确确定了参加“双2/3”表决的业主范围，具有使用维修资金表决权的应当是“与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主”，举个简单的例子，如果一栋楼，1单元的电梯发生故障损坏，原本需要整栋楼的三分之二业主同意，而现在只需要1单元的三分之二业主同意就可以了。

而目前，我们正在商讨维修资金使用方面的应急使用程序，如果不详细地确定程序，应急使用也是有难度的。

记者：维修资金应急使用为何有难度？

屈均政：应急使用主要指物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活的紧急情况，包括屋面防水损坏、电梯故障、下水管道堵塞、楼梯外立面脱落、消防系统功能障碍五个方面出现的紧急严重情况。实施上还是存在一定的难度，紧急情况时，需要相关部门的整改通知或鉴定报告为要件，来强制启用应急维修，而这些方面的认定损坏的主体部门，除了电梯和消防外，其他三个方面都尚未明确；什么样的条件可以申请应急使用；有的小区交存率没有达到100%或者余额不足的小区；施工审价等很多情况都没有明确，所以应急使用也存在难度。

从2012年下半年到现在，为了提高维修资金的使用效率，我们一直在制定详细的“物业专项维修资金应急使用程序”，应急使用将突破“双2/3原则”的限制，可以及时解决严重影响业主生活的紧急情况。

记者：应急使用程序何时能够实施？

屈均政：“物业专项维修资金应急使用程序”是非常慎重的。我们对于使用范围、应急使用的确认主体、费用分摊、启用条件、办事要件、施工审价、施工单位的选择等很多方面内容进行明确，现在已经将我们制定的待指导意见的文件递交到长春市政府，正在等待着政府的会议通过。

记者：确认实施后,哪些方面无需“双2/3”同意？

屈均政：属于资金使用方面的应急使用，但应急使用程序还在商讨中，确认实施后，以下五项或无需“双2/3”同意：1.屋面防水损坏造成大面积渗漏的；2. 电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的；3. 下水管道严重堵塞，影响业主正常生活的；4.楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；5. 消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。