漯河推进物业全覆盖 打造宜居新环境

2013年4月份，漯河市物业全覆盖试点工作正式启动。物业管理难题，漯河市正在破解！

贴近百姓的管理思路

清晨，漯河市源汇区天平胡同小区一片宁静。张喜荣老人像往常一样早早地从家中出来，在整洁的道路上散步。道路两旁的绿化带里花木茂盛。可能大多数人都想象不到，就在几个月前，这个如今让人流连忘返的花园式小区，还是一个失管小区。

不过，从2013年4月7日开始，一项旨在提升城市生活品质的民生工程———物业管理全覆盖试点工作悄然启动，老小区、失管小区是该工程主要惠及的对象。随后，漯河市相继出台了《物业管理全覆盖试点工作实施方案》、《业委会收取物业服务费试点方案》等文件，以郾城区城关镇、源汇区马路街街道、召陵区天桥街街道为试点的物管全覆盖，正式全面展开。

天平胡同小区作为一个物管全覆盖试点小区，如今旧貌换新颜：原来满地的垃圾，如今“乖乖”进入了垃圾箱；原来坑坑洼洼的道路，如今变得平坦整洁；原来涂满小广告的墙面，如今画上了漂亮的图画，写上了群众喜闻乐见的健康知识……这一切的变化只是漯河市物业管理全覆盖试点工作的一个缩影。

漯河市开展物业管理全覆盖试点工作后，漯河市市委、市政府领导高度重视，多次对这项工作进行调研，提要求、授思路，关注工作推进情况，告诫一定要以高度的责任心把全覆盖工作这件民生实事抓实抓好，为开展好全覆盖工作注入了巨大动力。漯河市市物业服务全覆盖行动指挥部有关领导多次深入试点单位进行督导，察看工作推进情况，为解决工作中的困难出谋划策。

“物业管理工作是社会建设和管理的重要基础性工作之一，也是改善民生的一项重要抓手。提升物业管理水平，实现住宅小区物业管理全覆盖，也是提升城市形象、优化人居环境的重要保障，更是关系民生的重大问题。”漯河市市物业服务全覆盖行动指挥部指挥长、漯河市市住房保障和房屋管理局局长陈兴和在接受采访时说，漯河市通过物业管理全覆盖的试点工作，建立市、区、街道、居委会四级物业管理服务机制，推行“专业化服务、简易物业服务、单位自管、业主自治”相结合的物业服务模式，做到“事有人管、有人管事”，从而实现“住房保障”从“住的保障”向“服务型的保障”的延伸。

各具特色的运作模式

漯河市市区物管全覆盖试点工作的推进并非一片坦途。

漯河市在开展物业服务全覆盖试点工作时主要通过以下几种方式：实行专业化物业服务的封闭型物业区域，实施普通住宅小区物业服务等级标准，由物业公司提供“质价相符”的物业服务。区政府、街道办(镇政府)、房管分局要加强对物业公司的监管，指导成立业主委员会，不断提升物业服务水平。无物业服务的封闭型物业区域、物业公司撤管的物业区域，由物业服务中心提供“四个有”的物业服务。

对不具备提供“四个有”服务的零星住宅和分散型楼院的物业区域，物业服务中心可视具体情况提供清扫保洁等必要的物业服务。区街道办(镇政府)要充分发挥社区居委会作用，指导协助物业服务区域成立物业自治组织或物业管理委员会。单位自管和业主自治的物业区域，由建设单位和业主自治组织保持现有的各项服务。所属街道办、居委会应加强监督检查，实现物业服务常态化。以上三类物业区域外的道路养护、卫生保洁、路灯照明、管道疏通等服务事项由环卫、路灯、市政等部门负责。

经过4个多月的实践证明，由于管理体制、模式的创新，各辖区、街道、社区工作的积极性和创造性被有效激发。以至于在物管全覆盖的过程中，不同的小区有着各自的创新实践；而行之有效的“一区一策”，又共同汇成了物业管理全覆盖试点工作的整体效果。

据市物业服务全覆盖行动指挥部的工作人员介绍，漯河市各试点单位立足各自的实际，围绕目标，求真务实，大胆创新，形成了各具特色的工作局面。其中，召陵区天桥街道办事处成立了由居委会主任任站长的物业服务站，把物业全覆盖融入社区自治组织管理；绘制了物业管理分类图，把物业公司管理、单位自管、业主自治管理、物业服务中心管理的区域，用四种颜色标示出来，方便了监督和服务工作。

漯河市郾城区城关镇政府采取社区“两委”兼职、市场化聘用和吸纳下岗失业人员开展物业全覆盖服务，消除物业服务盲点；居委会定期召开社区物业管理工作会议，研究、安排物业管理工作，及时解决出现的问题。

漯河市源汇区马路街办事处的“五位一体”、“四种模式”的创新性做法，形成了物业全覆盖监督、管理、服务工作系统。他们对具备专业化管理的封闭性小区，由社区牵头选举业主委员会，与物业公司签订物业服务合同，实施专业化物业服务，并在小区设立物业共建点，协助和督促物业企业落实服务内容；对不具备专业化管理的封闭性小区，由业委会与物业服务中心签订物业服务协议，实行准专业化的物业服务；对单位自管的家属院，采取“共建模式”，协调单位落实物业服务，接受街道管理和监督，把家属院物业管理情况列入单位“创卫”、卫生先进单位创建、文明单位创建之中，确保单位落实好物业服务。

建立全覆盖长效机制

行百里者半九十。漯河市的物业管理全覆盖试点工作目前正在稳步推进，相对这一工程承载的民生意义来说，只是万里长征迈出的第一步。如何让物管全覆盖能够长效化，无疑是新的更大考验。

“对不少老小区的部分居民来说，交物业费享受物管的这种花钱买服务、买环境的意识还不强，物业缴费率不高。”采访时，一位社居委的负责人说。

其实，这位社居委负责人的担忧并非孤例。据了解，目前市区的物管全覆盖有一定的经费和政策过渡期，老小区及失管小区的物管投入将逐渐从公益性向市场化过渡，业主们需要逐步培养花钱买服务的意识。个别物业 区域群众接受物业服务意识不强，直接造成物业服务收费难或根本不接受物业服务，物业服务费的收取难仍是制约物业全覆盖工作的瓶颈，仅靠物业费难以维持各乡镇办物业服务中心正常运行。

另外，业主委员会或业主管理委员会数量偏少。漯河市专业化小区142个，成立业委会的不足60个，其中能真正发挥作用的更是少之又少，分散的老旧楼院业主自治管理组织普遍没有成立，影响物业服务全覆盖的顺利推进。

同时，大部分老、旧、散住宅区基础设施陈旧，居住环境质量差，需要加大基础设施改造力度。尽管前期各乡办对部分区域实施了整治，但距“创卫”要求还有很大差距。

物业管理全覆盖是一个全新的课题，更多、更复杂的问题和困难，需要去破解。今后漯河市将进一步强化物业管理体制，始终按照建立市、区、街道、居委会四级物业管理服务机构的要求，常抓不懈。

首先要特别加强各办事处物业管理办公室工作，进一步明确工作职责，完善设施设备，多渠道筹集资金，确保办公室有效行使职责、发挥作用，始终做到“事有人管，有人管事”。

其次要加大对广大市民的教育、引导力度，特别是要加大市民的自我教育力度。要注重发挥辖区居委会、小区业主委员会、业主代表、有威望的热心群众的作用，教育、引导广大市民理解和支持物业管理，逐步树立市民是物业管理的最终受益者，物业管理是商品、是有偿服务的观念，形成自觉交纳物业费的习惯，为实施物业服务全覆盖长效机制创造资金条件。各试点单位也要按方案要求分类落实物业服务措施。实行专业化物业服务的物业区域，物业公司要按照普通住宅小区物业服务等级标准，提供“质价相符”的物业服务。没有专业化物业服务的物业区域，物业服务中心和物业服务站要按照“四个有”的服务内容，结合物业区域实际，提供简易物业服务，消除物业服务盲区，达到“地平、灯明、路净、管道通”的标准。

与此同时，还要积极探索创新物业服务收费模式，充分发挥居委会、业委会的主力军作用，不拘一格，加快推动物业服务市场化进程，实现物业服务全覆盖的可持续性，积极引导利用司法手段，对欠费率高的小区进行司法追缴，为实现物业服务持续发展奠定基础。

在推进物业管理全覆盖试点工作过程中，要认真做好分散住宅区环境综合整治工作。在实施整治的过程中要突出整治有影响、问题突出的小区，要真正把问题突出、群众反映强烈、具有一定代表性的小区纳入整治范围，努力扩大整治的社会效果。对整治后的小区，要结合物业服务全覆盖行动，对符合专业化物业管理条件的小区，积极协调和指导物业企业为这类小区提供专业化物业管理；对不具备专业化物业管理条件的住宅区，结合各自具体情况，根据业主承受能力，落实简易物业管理措施，为居民提供基本服务，做到整治一个、巩固一个，形成长效管理服务机制，防止出现反弹。