齐齐哈尔物业费收缴成为发展瓶颈

今年7月，在市十五届人大常委会第九次会议第三次全体会议上，市人大常委会对我市住宅小区物业管理情况进行了专题询问。这也是市人大常委会首次采取专题询问的方式，对政府工作进行监督，足见物业管理在监督、行政、群众心目中的地位。

近年来，物业纠纷正有愈演愈烈之势。什么是困扰物业管理最大难题？让企业来回答几乎会异口同声：物业费收缴难！而其背后往往牵扯着业主、开发商、物业三方错综复杂的关系，直接受害者，多是业主与物业双方。一边是业主对物业费的收费标准及其用途不甚知情，业主权益被侵害；另一边则是业主消极对待缴纳物业费，致使物业公司经营陷入尴尬境地。

记者在采访相关各方时，都会触碰到物业费的收缴难题上，这一困局既成为业主与物业矛盾的焦点，也成为服务质量提高、小区环境整治、业委会运行等良性发展的绊脚石，更严重制约着我市物业管理水平的提升。

物业费收得明白用得糊涂

“收费都干啥了，我们咋不知道？”这是大多居民面对物业费最多的一个问句。对此，一家物业公司负责人十分委屈：“小区内的道路、绿化、卫生、安保，看得见的看不见的都要管，没有居民想得那样轻松简单。”

记者调查发现：除近年来入住的部分高档住宅，大部分市民对自己居住的小区物业公司都有不满之处。物业公司“负面表现”主要体现在收费与服务不对等、服务态度恶劣等方面。

近年来，我市主管部门全面推行物业服务和收费公开制度，尽可能让物业费使用更加透明地面向业主，让业主了解物业费的使用、支出情况。然而，采访中部分居民对此竟然漠不关心，许多业主表示，根本不知道自己所在的小区物业收费公示板在哪儿、列出的个中支出也看不懂，甚至对此表示出不信任。

一位长期从事物业管理工作的物业公司经理表示，业主对物业的不信任，其实是部分业主将开发商与物业公司混为一谈，将开发商本应承担的责任强加于物业公司头上。有的新入户业主提出，既然缴纳了物业费，房屋漏雨、管道跑水、墙体发霉，甚至邻居私拆滥改、楼下商服挖坑等等问题都要物业公司来解决，却不知道物业公司也仅仅是个没有任何执法执罚权力的服务性行业。

据了解，我市目前物业费现行每平米建筑面积0.90元、0.70元、0.45元、0.30元和0.15元五个标准，由于采取业主和物业企业协商定价机制，实际执行中，全市按最高的两档标准收取的甚少，80％都是按最低两档收取。

收费明了，但支出却并不能完全说清楚。声称亏损的大部分物业企业，均以雇工工资、水电费、材料费上涨作为支出借口。记者在调查中发现，部分物业企业并未按规定执行物业费使用公开制度，越是遮遮掩掩，越是让部分业主心存疑虑。

50%收缴率持续偏低

对于长期相处的物业公司与业主，产生分歧和矛盾在所难免。但是，由于沟通途径不畅通，业主委员会以及上级仲裁部门并未完善，导致业主与物业公司产生较大矛盾时，多数业主都以拒缴物业费的方式表达不满，物业公司也因此陷入困境。

据市房管局统计：我市目前物业费收缴率仅为50%，远远低于全国平均水平。收费率低是困扰我市物业企业发展的主要问题，一些小区陷入了物业管理服务收费率降低——服务质量下降——收费率变得更低——服务质量更差的恶性循环中。

一家网络调查机构曾针对拖欠物业费行为进行了调查：超过三成被调查者明确反对拖欠物业费，认为这会影响小区公共事务运行，对缴费的业主也不公平。但是超过一半的受调查者认同：拒缴物业费是产生矛盾时，业主与物业公司抗衡的唯一砝码，不应该但也只能被迫如此。

市物价局在对我市物业行业收费情况进行的调查中表示，我市当前执行的五档收费标准与经济发达的北、上、广等一类城市水平相比，价格明显偏低。但是，与省内其他城市比较则排名靠前，仅次于大庆和哈尔滨两地，高于牡丹江、佳木斯、鸡西等其他8个城市。物价部门认为，当前物业企业处于困境的主要原因是收费率低。

我市一家大型物业企业基层负责人告诉记者，目前该公司管理服务的基本都是老旧小区，收费标准本来就低，加上只有50%左右的低收费率，公司日常开支十分紧张。“物业是靠人来干，不管管理多大面积，配置的保安、保洁、电工等人员的数量基本不能少，目前最大的支出就是聘用人员的开支。现在物价这么高，工资低了没人愿意干，工资高了我们又承受不起。”

市房管局在对我市物业收费情况进行的调研中提出，自2010年以来，由于生产资料价格及人力工资价格持续大幅上涨，导致物业企业的服务成本大幅提高。在实际的原材料市场上，物业企业经常性大量使用的防水材料、水暖零件、供排水零件等涨价幅度远大于综合性统计数据。

不论如何，物业费的纠纷必然导致业主与物业公司两败俱伤。在市人大城管委对我市物业工作的长期调研中，总结出我市当前物业管理工作中，还存在管理体制落实不到位、服务质量不高、资金投入不足、老旧小区改造难、业主委员会作用不突出等问题，在这些问题当中，缴费难则是最突出的矛盾之一，不理顺这一环节，物业管理的深层次矛盾和普遍性问题依然难以彻底解决。