广州：物管赚钱的利润可达30%

“物管乱象”系列调查之百盘物管费

如果把物业管理比喻成小区安居的潜在“炸弹”，物管费收取无疑就是“导火索”。这是一个牵动所有业主神经的话题，它正随着近期不少楼盘宣布抬高收费标准，而在广州炎热的天气下不断升温。

一方面是物业公司频频诉苦，称做楼盘物管很“蚀底”，另一方面是他们宁愿亏本却也舍不得离开，真实情况到底如何？记者从某物业服务公司处得到了一份天河某楼盘2008年全年的物业收支明细资料，当中的数据显示，物业服务的确有利可图。

该盘罗列出来的物业收入包括物业管理费、停车位费两部分，总费用约为209.6万元，支出则含有人员工资、行政办公费、公共水电费、保安费、公共设施日常维修服务费等10项费用，总费用约为160.7万元。两项数据相减可以计算得知，该物管公司去年通过经营该项目共赚钱约48.9万元，利润率达到30.4%。

A 经营性综合服务收益未入账

记者发现，该文件对收入部分的计算相对保守，以物业管理费为例，该小区住宅面积143125平方米，物业管理费1元/平方米，考虑到部分住宅未售出，收费率低等实际情况，综合收费率只是按照85%来计算，而并非100%，一年下来的差额达到了25.76万元。此外，小区还有商铺2500平方米，管理费2元/平方米；车位160个，每个车位收费标准300元。

耐人寻味的是，资料的收入项目当中的经营性综合服务一项数据显示为空白。记者推测这些内容可能包括小区公共道路商铺租金、电梯广告、楼顶手机基站等，其中所产生的所有费用都归于物管公司所有。

B 人力成本支出最多

这份物业资料记载的支出部分最主要成本集中在人力成本方面。全年人员费用成本约为77.27万元，达到总支出的48%，接近一半。

其他费用方面支出较多的是环卫清洁费和公共设施日常维修保养及材料费，前者包括购置清洁用具、支付垃圾费、清洁费等支出，共计16.8万元，约占总支出的10%；后者包括房屋、公共照明系统、给排水设备系统、供配电设备系统等支出，总额约19.8万元，比例约为12.3%。

C专家称与市场整体情况相符

“材料应该是真实的。”广东省物业管理协会副会长张朝德看过这份物管清单之后说，其中的人力工资和日常保养支出与目前的整体市场情况基本相符，不过若考虑到社会保险方面的费用，人力成本将占到物管公司总支出的60%-70%。

而日常保养支出方面，他则认为随着楼盘规模的增大会出现不同程度提升，如珠江帝景的大面积人工湖用水全部是自来水，就使得这方面的支出达到了总量的10%以上。

探因：透明度低 法规缺失 监督不力

广州市物管协会近期收到的投诉案件可谓泾渭分明。很多业主认为自己所住小区的物管费过高，而大批物管公司反映的情况则相反，称如不提升价格，将亏本经营。专家指出，透明度低、法规缺乏、业委会未能发挥作用是物管费争议广泛存在的原因。

物业公司亏损要求提价

小李刚搬进海珠芳草轩，发现该盘每平方米管理费要1.6元，而周边其他小区大都在1元左右。“同在一个区域，管理又不见得高出一筹，凭什么物管费要比别人高？”得不到管理处的解答，他把状告到物管协会。

来自物管公司方面要求提价的投诉则显得更加“有据”。曾参与过华南植物园旁项目育龙居管理的某企业列出了一张详细的物管清单，当中累加的人员工资、行政办公费、公共水电费等年度支出共计150余万元，而根据一直执行的0.5元/平方米管理费标准计算，总收入共130多万元，亏损额近20万元。