金华市首个物业纠纷调解机构成立 配备专员调解

11月中旬，婺城区委办、区府办印发了《关于建立婺城区物业管理纠纷调处机制实施意见》（以下简称《实施意见》）。按照该《实施意见》，婺城区将建立区、乡镇（街道）、社区三级物业管理纠纷调解组织体系，区组建物业管理纠纷调处指导委员会，下设物业管理纠纷联合调处中心。

据了解，目前婺城区调解委员会组成人员已经明确，物业管理纠纷联合调处中心办公场所设在市区江北春晖路318号（在婺城区物业维修专项资金管理中心的楼上）。区综治办、区建设局、区公安分局、区法院、区司法局、区工商分局、区规划分局、区信访局、区发改局、区环保分局、区行政执法分局、区法制办均为婺城区物业管理纠纷联合调处中心成员单位。《实施意见》明确了各相关职能部门在物业管理纠纷调处中的职责。

设置物业管理纠纷调解机构的背景

近年来，因历史遗留问题造成一些老小区管理维护难，以及小区业主对物管公司提高物业服务费和服务质量不满、物管公司因物管费收缴率低而长期亏损等原因，导致物业服务纠纷呈暴发式增长态势。去年以来，记者在一些街道、社区采访时，不时听到街道、社区干部抱怨“一天到晚像救火一样处理物管公司突然撤出小区后的遗留问题”。

由于近年来频频发生物管公司撤出小区，一些小区在原物业公司撤走后出现了环境脏乱、垃圾较长时间堆放、小区安全无人管的真空状态，有的小区还因物管公司突然撤走造成停水停电，引发群访事件。针对市区频发的物管公司撤出小区和物业服务纠纷，今年5月17日，市政法委（综治办）专门召集市建设局、市司法局、金华开发区综治办、金华开发区建设环保局、婺城区城管办、婺城区法院、市区相关街道和社区人员等进行座谈，探讨如何破解物业管理纠纷难题，构建和谐社会。

座谈会上，与会人员各抒己见，有人提出借鉴人民调解委员会及宁波、北京等城市设立物业管理纠纷调解机构的做法，设立专门的物业管理纠纷调解委员会，并出台规定，相关部门配合，由专业人士（包括律师）对市区出现的各类物业服务纠纷进行调解，将矛盾纠纷化解在基层。这一建议得到与会人员一致赞同。鉴于聘请物业管理公司的住宅小区大都集中在婺城区和金华开发区范围，市政法委（综治办）要求婺城区、金华开发区相关部门抓紧研制一套物业管理纠纷调处的办法，并成立专业机构，着手解决不断出现的物业管理纠纷。

经过数月调研，征求各相关部门、乡镇（街道）、社区意见，11月上旬，婺城区在全市率先出台了《关于建立婺城区物业管理纠纷调处机制实施意见》。

将设立物业管理纠纷调处专家库

据婺城区建设局有关人员介绍，目前婺城区物业管理纠纷联合调处中心已配备专职调解员，开展日常接待、咨询、受理、调解等工作，同时还将配备调处专家（包括聘请熟悉物业管理法律法规业务的律师）和设立物业管理纠纷调处专家库，为纠纷调处提供法律、政策和专业支持。

《实施意见》提出，婺城区物业管理纠纷调处指导委员会负责指导本区重大、疑难物业管理纠纷的调解，各乡镇（街道）依托人民调解委员会，吸纳专业力量，强化物管纠纷调解职能，调解本辖区内发生的物业管理纠纷；各社区人民调解委员会应指定一名人员负责物业管理纠纷的调解工作，规模较大或物业管理矛盾突出的社区可设立物业管理纠纷调处组织，以预防和排查物业管理纠纷为主，宣传物业管理法规政策，调解一般物业管理纠纷。

《实施意见》指出，物业管理纠纷调处机构在当事人双方自愿平等的基础上进行调解，依照法律、政策或行业普遍认可的规范进行调解，调解组织不得因调解而阻止当事人依法通过仲裁、行政、司法等途径维护自身合法权益。

根据《实施意见》，婺城区将加强人民调解、行政调解、司法调解和社会力量的有机结合，整合资源，形成合力，建立长效机制，切实提高解决物业管理纠纷的效果和效率。《实施意见》要求各级调解组织既要重视物业管理纠纷调解，及时化解矛盾，又要注重物业管理纠纷预防。

纠纷调处受理范围和调处的流程

纠纷案件调处受理的范围：业主或业主委员会与物业管理公司之间的纠纷，以及物业服务合同履行过程中双方当事人之间产生争议，比如物业服务费欠缴、物业管理企业违约行为或侵权行为引起的纠纷等。

调处的流程为：物业管理纠纷产生后，当事人通过口头或书面形式向相应的调解组织申请调解，调解组织也可根据单位、群众需求或纠纷线索排查，主动介入调解。按照属地管理、逐级调解的原则，实行一般物业管理纠纷由社区调解组织调解，复杂纠纷由乡镇（街道）调解组织调解，重大疑难纠纷由区联合调处中心调解，并视情况启动专家库加强调处指导。经调解组织调解，双方当事人达成调解协议的，签订书面调解协议，如果当事人认为有必要，可以自协议生效之日起30日内共同向法院申请司法确认。如果调解不成功，区联合调处中心将引导双方当事人通过司法诉讼途径解决。

《实施意见》规定，区联合调处中心受理当事人物业管理纠纷调解申请后，在材料齐全的条件下，应当在3个工作日内作出决定，口头或书面答复申请人。

《实施意见》还规定了调解回访制度，要求各级调解组织适时对物业管理纠纷当事人进行回访，对调解协议履行情况进行监督。

据了解，近几年，随着物业纠纷增多，法院受理的此类案件也明显增多。“对物业管理纠纷进行调解，能够充分利用人民调解、行政调解、司法调解的力量，并在三方联动体系上搭建物业管理诉求主体的沟通平台，快速有效化解当事人之间的矛盾纠纷。通过诉讼程序解决物业管理纠纷，既费时又费人力物力。相比较之下，调解能够更快、更有效地化解矛盾纠纷。”婺城区建设局有关人员对记者说。