淮安出台物业服务保证金制度给物管开“药方”

淮安新近出台的《物业服务保证金管理办法》，就是针对这些现实问题开出的“药方”。

哪些物业项目要缴保证金

物业公司不规范的服务行为惹得业主不满，影响小区和谐安定。为规范物业服务行为，维护物业管理按市场秩序，市住建局日前依据市政府《关于加强市区住宅小区综合管理工作的意见》，制定了《物业服务保证金管理办法》。

物业服务保证金由物管公司向街道办事处或区、县住建局缴纳。需要缴纳保证金的物业项目为：开发商开发建设的前期物业服务项目，业主、业主大会委托管理服务的后期物业服务项目。

也就是说，除了单一业主委托的物业服务项目外，物管公司的其他物业服务项目都要交这笔钱。

新规实施前的小区要补交

据了解，今后新招标、新议标的前期物业项目，需要按照0.5元/平方的标准缴纳保证金，缴交总额超过20万的，按20万缴纳，中标、议标备案时为缴费时间点。

与一般的新规只适用于新规出台后的情形有所不同的是，《物业服务保证金管理办法》新旧兼顾，对此办法施行前已经完成选聘的前、后期物业服务项目，要求在此办法实施后两个月内缴纳。具体缴费标准是：物业费超过0.5元/平米/月的，按0.5元/平米缴纳；物业费低于0.2元/平米/月的，按照0.2元/平米缴纳。缴费上限均为20万元。

不作为物管的钱社区可以用

物业服务企业未依法退出物管项目，需要临时负责环境卫生和垃圾清运时，属于物业服务义务，物管公司经相关部门责令整改后仍怠于整改以及政策规定可使用的其他情形出现时，居委会可申请使用物业保证金。

通常情况下，当出现物管公司不作为导致小区环境卫生差、物管公司随意撤离小区丢下不管等情况时，都由居委会兜底托管。所以这经常会出现物管公司不作为很逍遥，社区居委会做了事却没钱的尴尬。有了保证金，即便物管公司撂挑子，社区接管了，用的还是物管公司的钱。

七种情形暂不退钱

当物管公司出现下列情形时，可暂不返还保证金：

物业服务合同未终止就撤离的，未移交物业服务用房的；未移交物业档案资料的；未移交物业服务用具的；物业服务人员未撤出物管区域的；未结算、清退有关费用的以及政策规定的其他情形时，物业保证金可暂不返还给物业公司。

“万达交了保证金、茂华也交了保证金，我们街道已有六七家物业项目交了保证金。”清河区水渡口街道办物管办的张莉现在觉得踏实了不少。在采访中记者了解到，物业保证金制度的出台是在成功实践的基础上，经过座谈、调研后出台的新规。

张莉说，物业保证金制度自今年开始就陆续在清河区一些小区施行，其依据是市政府《关于加强市区住宅小区综合管理工作的意见》，当中提到了物业保证金制度。现在，水渡口街道是按照1元/平米的标准向辖区物业项目收缴的。

张莉说，去年辖区的旺旺家园小区就曾出现因物管公司不负责任导致管理不到位甚至真空的问题，当时，虽然街道社区派人进小区扫地拖垃圾，但小区还是出现了管理暂时性混乱。

“如果有保证金，物管公司就会有所顾忌，毕竟在商言商，他们要考虑到利润的问题，一块钱一平米可不是小数目。”张莉说，现在，街道以指导的名义，对辖区物管进行督促、管理，作为具体管理人员，她对物管公司说的话也越发有了分量。

孙先生是市区一家物业公司的项目经理，他说，物业保证金相当于把钱存在了固定的账户上，虽无安全问题，但从企业运行的角度来说，交这笔钱还是占用了一定的现金流。

保证金保诚信，提门槛促提升

“我理解的保证金就是一种门槛，是一个筑牢诚信的阀门。”社会工作者史先生认为，现在业主对物业公司不信任的问题依然存在，通过实实在在的保证金制度，可以督促物业企业讲诚守信。从整体和长远看，对提升物业行业的服务水平大有裨益。

史先生说，任何行业都有门槛，没有门槛等于没有保障。虽然保证金占用一定的现金流，但毕竟这笔钱还是物业企业的，不是增加企业负担的。