"公共住房满意度"调查:北京在38个城市中排名第4

物业收费调整应与业主满意度挂钩

“就像家庭找保姆一样，最重要的一条就是要讲清楚报酬标准”，该业主发帖认为，所谓管理费，目前只是包含各项必须支出、人工成本和物业利润的总包干。外包服务非常通行的计价方法叫成本加成法，“我认为这种方法可以作为物业报酬定价的参考”。即根据物业实际开支制定一个基准的成本加成率，比如今年实际支出200万，以10%加成率计算，那么物业公司可以拿到20万作为公司利润。而成本加成率并非一成不变，而是可以根据服务对象的满意程度等综合因素予以调整，也就是业主满意度高了物业就可以多拿，不满意了就要少拿。

在这样的前提下，他认为业委会的主要工作就是：代表业主制定选聘物业公司的规则并选聘符合要求的物业公司；代表业主委托专业机构进行考核，进而实施奖励和惩罚；各种重大事项决策咨询和监督，而不需要介入太多日常工作。物业管理公司每年都需要做一个工作计划，针对业主的需要和小区存在的问题提出解决方案，并作出预算交业主委员会审核后实施。

也有业主提出，确定物业服务企业的收费标准，应当遵循下列原则：1.业主委员会与物业服务企业协商定价的原则。每个住宅区的服务项目与收费标准，只能由业主委员会与物业公司以平等协商的方式确定，不能由任何一方单独决定；2.按照服务项目与服务质量定价的原则，服务项目多、服务质量好的企业，收费可以高一些；反之，服务项目少、服务质量低的企业，收费应当低一些，依据业主经济承受能力定价的原则。3.本着收支平衡、略有节余定价的原则。负责普通住宅(包括经济适用住房)物业服务的企业，只能做到收支平衡、略有节余，不能追求高利润。

选择品牌物业更有保证

如何挑选好的物业？有业主认为，将品牌作为选择的要素之首，已成为大家的共识。品牌代表着企业所提供的产品是经过了时间检验，被社会接受和消费者认可的，体现了企业信誉和产品质量的知名度。物业管理行业，经过二十年的发展，孕育出了一批具有一定品牌形象和知名度的物业管理公司，为广大业主和客户提供良好的服务产品。

初选了有一定品牌形象或知名度的物业管理公司之后，对物业公司是否名实相符，要做一些深入的了解，看看所选择的这家物业公司都管理了哪些物业项目，管理的水准和服务质量是高还是低，管理的物业规模有多大，管理过哪几种类型的物业，上述即构成了物业公司的管理业绩。

选取了品牌公司，了解了管理业绩，企业的实力如何？具不具备委托物业项目的管理能力？这是第三步要考察的内容。物业管理公司人才实力如何，有没有一批较高水准的专业管理人才，尤其是是否有一定数量的职业经理人才，决定着物业管理公司管理水平的高低。企业采取什么样的管理模式，管理机制是否与市场接轨，能否体现出精干、高效的企业活力，是否具有良好的市场成长性；公司本身是否形成了链条式的管理体系，具备了强有力的管理支持系统；公司从业的历史长短和发展轨迹，积累了管理哪些类型物业的经验；企业运行的经济效益状况如何，是否具有较强的经济支撑力等也很重要。

一般有一定品牌形象或知名度的物业管理公司，也相应具备了一定的专业化水准。专业公司所从事的产业是一元多维的，运作程序是非常规范的，产品质量是经过国家或国际标准认证的，提供的服务是细致到位的，对市场和服务对象有着深入的了解与研究，对政府主管部门的有关政策和国家相关法律法规比较熟悉并运用自如，企业自身建立了一整套物业管理的规章制度。总之，规范的物业管理公司处处都体现出专业化的运作方式。

除此以外，特色也是挑选物业的重要标准。目前，市场上许多的物业管理公司经过多年的运作，形成了自己的特点和优势，积淀了自己的企业文化，总结提炼的管理理论也有独到见地。