昆明六成物业公司亏损 物业费面临新一波涨价潮

一住户在小区门口查看物管收费的通知

临近年终岁末，这两天，不断有昆明市民反映，他们所在的小区物业费纷纷涨价或正在酝酿调价。记者走访调查发现，目前各个小区执行的物业费都有0.2元/月·平方米到0.6元/月·平方米不等的涨幅，有的甚至突破了政府指导价1.38元/月·平方米的上限。那么，物管费调价方案是否应当征询民意？物管费的开支是否应该晒一晒账本？什么样的小区该收什么标准的物管费？

老小区：白马小区物业费近20年没变

白马小区自1992年开建以来，已经整整度过了21年。在57岁的老业主赵建国记忆中，似乎从入住该小区起，0.21元/月·平方米的物业管理费就没变过。可是自今年9月以来，昆明市西房物业管理有限公司却在小区大门口贴出告示，通知业主从2014年起物业费将上调为0.45元或0.36元/月·平方米，希望得到大家的理解和支持。

“我们小区的房子都差不多大，基本在70-90平方米左右，一年所交的物业费不会超过250块，还不是新小区的零头。”赵建国说，相比现在的新小区，在服务、环境等方面，白马小区明显处于下风，不过住在这里的人基本都熟识，很有人情味儿。

多年来，物管方也做过多方努力，曾经隐患颇多的开放式小区，如今基本都化整为零，变成了一个个小庭院，为此物管公司还专门为每个庭院增设了门房人员，负责所属庭院的卫生、收费、进出人员的管理等工作，业主们的生活更为方便了，但是苦于小区先天不足、条件有限，各类配套设施还不完善。这或许是物业费迟迟未涨的原因。

对于此次涨价，老赵说包括他在内的很多老业主早有心理准备，只是很多业主年迈多病，且经济来源有限，希望物管公司能够以0.36元/月·平方米的最低标准收取，今后在利用上更加公开透明。

物管方一郭姓负责人则表示，近几年，由于物价上涨，小区公用设施日益老化，在没有维修基金及大修基金的情况下，如果没有集团公司每年给予一定的补助，按0.21元/月·平方米收取的物业管理费，早已无力维持小区的正常运转。现在，车辆占地使用费也无法弥补综合管理费的不足，公司处于连年亏损状态。

新小区：湖畔之梦物管费涨幅超5成

“电梯房中间层的物业费是0.98元/月·平方米，这是2003年定下的标准，我们10年没有涨过物业费。”昨日，湖畔之梦小区物管方昆明城建物业服务有限公司相关负责人说，从今年5月份起，该小区的物业费已经实行了新标准，目前电梯房中间层的物业费为1.5元/月·平方米。

此番湖畔之梦物业费的上涨，有很多居民表示可以理解接受，但也有不少业主认为物管方应该晒一晒他们所缴纳的物业费去向，比如小区内的会所租给商户经营，那么所得的租金去向也应该让业主们知道。

在湖畔之梦小区一处休闲广场上，业主黄女士正带着小孩在小区内散步。“现在各种物价都比以前贵了，只要各种配套措施能够跟得上，物业费适当上涨些是能接受的。”黄女士说。

据物管方提供的一份资料显示，该小区的物业费标准为：小高层中间层1.5元/月·平方米，其余楼层按层数高低价格上下浮动。而非电梯房物管费标准则为1.25元/月·平方米，相比此前的收费标准0.98元/月·平方米，最高涨幅已经超过了5成。

对于上涨原因，物管方称，管理成本逐年上涨，尤其是人力成本，如果还按10年前的标准收物管费，物业公司将难以维持正常运转。

佳湖新城：物管一年亏18万正酝酿涨价

调查发现，在这波“涨价潮”中，除了前期已经上涨的小区外，还有不少小区正在酝酿上涨物业费。

无独有偶，南市区佳湖新城小区物管方昆明中林物业管理有限公司工作人员证实，该小区打算到明年对物业费提价。该工作人员说，目前物管方正在做入户调查，近期将结合业主们的意见和建议，对物业费标准做出调整，物管费至少要提高到1.65元/月·平方米才能保证物业公司减少亏损，否则将影响到物业服务质量和水平。

“现在实行的收费标准是按2006年的物价定的，但是物价和人工成本逐年上涨，仅保安的工资也从2006年的800元/月，涨到了1400元/月，还要包食宿,并且面临招人难、流动性大的问题。”其工作人员说，伴随着小区使用年限的增加，公共设施设备维护成本也大幅增加，还存在公共照明线路老化、绿化管网漏水、门禁系统和道闸设施亟待检修更换的窘况，就目前收取物业费的投入，远远不能满足维护和更新改造的需要。

中林物业给出的年度账本显示，仅佳湖小区2011年度就亏损18万余元，随着物价的持续上扬、人工成本的继续增加，2012年、2013年面临的亏损额将继续加大。

对于此番酝酿涨价，物管方认为，根据《昆发改价格[2011]1129号》等相关规定及市场行情适度上调物业费已是大势所趋，是该小区物管服务日趋完善，为业主提供优质服务的必备条件，同时提出了三个建议价位，分别是1.6元/月·平方米、1.65元/月·平方米、1.7元/月·平方米。

对此，在随机采访的多位业主中，有一半左右的业主表示能够接受，但同时也有多名业主表示1.3元/月·平方米的物业费已经算贵的了，现在每平方米至少还要再涨3毛钱，他们难以接受。

业主王女士说，目前小区业主都不清楚物业费是怎么花的？每年的账目公开都不是很详细、很透明，这也是部分业主难以接受物业费涨价的原因。

市场调查：普通住宅物管费突破1.38元上限

一方面，收缴物业管理费让物管人员伤透脑筋，发通知、断电断水上门催缴，都交不了；另一方面，昆明的物业收费则让大多数人雾里看花，看不明白。有的物管说涨价就涨价，没有等业主反应过来，价格已经攀上了一个新的台阶。

记者在调查多个小区中发现，昆明的小区一般价格约在四五毛钱左右，电梯房一般在1.3元左右，大多是这个标准。

当然，好的小区则相互赛着一家比一家收得还要高，价格在0.5元至1.3元的居多。别墅区，哪怕是没有电梯，费用少则1.2元左右，高的有1.45元、1.6元的不在话下。

事实上，自2012年4月1日起，昆明市普通住宅物业服务收费标准为从0.45元/月·平方米到1.38元/月·平方米不等，有效期是两年，目前许多小区都已经突破了这个数字的上限。

据昆明市物业管理行业协会相关人员介绍，物业服务收费实行政府指导价的住宅（不含别墅），物业服务包括综合管理、共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护5类，每类物业服务收费分为5个等级。合计每月最高收费为1.38元/月·平方米，最低为0.45元/月·平方米。以100平方米住宅面积算，一级收费标准的物业服务收费为1.38元/月·平方米，每年的物业服务费为1656元。此外，通知对住宅物业的装修保证金也设了上限，最高2000元的装修保证金无疑也给物业上了一个“紧箍咒”。

物业服务收费标准根据不同服务要求、内容及设施设备配置情况，按相应服务类别和等级确定。据介绍，业主可以对物业管理的价格提出合理要求，同时，可以按照大多数业主的意愿选择物管，选择合理的价格，具体收费标准由业主大会与物业服务企业按服务成本协商确定，并报物业服务项目所在地价格主管部门与住房和城乡建设主管部门备案，并向业主公布。

在明确5类收费标准的同时，通知还规定业主委员会有权根据业主大会的委托与物业服务企业按照服务的项目内容、服务质量，重新约定物业服务收费。此外，房屋竣工交付使用实行出入证（含IC卡等）管理服务的，应由开发建设单位按每户4张卡的数量无偿提供给业主；出入证（含IC卡）需要增加或者出现遗失、损坏需补办的，可按证（含IC卡）工本费收取。

值得注意的是，《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》有效期为两年，到2014年4月1日到期，将根据实施情况重新修订发布，怪不得昆明各大小区物业收费频频调整。