甘肃省物管新政实施，业主缴费不再糊涂

由甘肃省发展和改革委员会、甘肃省住房和城乡建设厅制定的《甘肃省物业服务收费管理办法》2014年1月1日开始正式施行。入住后连续几个月不使用是否可以申请减免物业费？小区内所有的维修是否都需要业主承担费用等等让许多业主弄不清楚的问题，已经有了答案。

案例1.空置房屋因未缴物业费业主被告上法庭

沈某是兰州一所小学的教师，2010年10月，她在雁滩某新建小区购置了一套商品房，并在2011年1月交房时与该小区物业公司签订了《物业管理服务协议》。之后，由于房子距离上班地点太远，沈某购买的房屋并没有实际入住。2013年11月，小区物业公司通知沈某补缴36个月物业管理费，沈某表示房子根本没有居住，不应该缴纳物业费。物业公司遂将沈某诉至城关区人民法院。目前该案还未开庭审理。

案例2.房客不肯交物业费房东承担连带付款责任

荣某是七里河建工路一小区业主，2010年7月，他把自己的房屋租给房客周某使用。双方在租赁合同中约定，“租赁期间房屋的物业费由周某交纳”。但是在出租过程中，周某拖欠2010年7月至2012年7月4800元的物业管理费。经物业公司多次催讨，周某一直拒绝交纳物业费。

无奈之下，物业公司向法院起诉，要求房东荣某和实际使用人周某共同交纳物业费。七里河区法院审理后判决，房客周某给付物业公司物业服务费4800元，荣某对周某的付款义务承担连带清偿责任。

案例3.屋顶漏水，业主状告前物业维修胜诉

兰女士是罗马世家小区业主，2008年3月，甘肃大管家物业公司以乙方的身份与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。同年8月，兰女士家的屋顶出现漏水，物业公司先后两次进行了维修，但未能完全修复，屋顶漏水一直在持续。2011年9月，物业公司停止对罗马世家小区的物业服务。2013年3月，兰女士将物业公司诉至法院，要求其继续履行维修义务。

城关区法院审理后认为，虽然该物业公司目前与业主未续签物业服务合同，但物业公司理应对其管理小区物业期间存在的问题采取补救措施，及时履行维修义务。据此判决物业公司对兰女士居住的房屋屋顶漏水问题继续履行维修义务。

主持人：

记者陈霞

嘉宾：

甘肃律华律师事务所俞友钧

甘肃圣方舟律师事务所律师李齐

主持人：新修订的《甘肃省物业服务收费管理办法》自今年1月1日起实施，新办法有哪些民众关心的亮点？

俞友钧：新办法规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，物业服务企业不得强行服务、强行收费。物业服务费按照产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。物业服务收费按月收取，经业主同意，也可按季收取。同时，物业服务收费实行明码标价。物业服务企业必须按照国家发改委、建设部制定的物业服务收费明码标价规定要求公示。市（州）、县（市）政府价格主管部门负责审核本行政区域内的公示内容。

李齐：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期内的维修和更换，应由开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或者由业主承担。除此之外，租房客不缴纳物业费业主负连带缴纳责任、房屋空置超6个月业主可申请物业费按70%缴纳、代缴水电费、物业不得向业主收取额外费用都是民众关心的。

主持人：办法中提到房屋空置超6个月业主可申请物业费按70%缴纳，具体怎么申请，空置房标准如何界定？

李齐：已交付给物业买受人或已符合交房条件，建设单位或物业服务企业已书面通知物业买受人，物业买受人没有正当理由拒绝办理房屋交付手续的，物业服务费自物业交付或书面通知之日起次月计收。业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过6个月的房屋，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第7个月开始，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。

俞友钧：事实上，让物业管理公司来判断房子是否住人、使用，并以此作为是否收取物业管理费的依据，在操作上是很难做到的。如有的业主，长期在外面工作，只是偶尔回来居住几天，如果值班工作人员或保安人员没有发现，可能会把房子当空置房处理。还有的业主，他们在购买房子时不是为了满足自住需求，而是投资置业，他们可能频频对外发出租用、转让信息，看房者不时前来小区看房，那么，物业公司需要为他提供电梯、车辆出入、清洁等种种服务。一般来讲空置房的判断标准是该套住房办理入住手续后一直无人居住，或最近连续半年无人居住。但待装修半年以内、正在装修、装修完待入住半年以内、住户外出长假、间歇居住和住户将房子作为度假使用等情况的住房被剔除在空置房之外。

主持人：案例3中，物业公司已经停止了该小区的物业服务，那么业主要求物业公司继续履行维修义务的依据是什么？

俞友钧：根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。虽然物业公司与该小区未续签物业合同，但物业合同期限届满并不能免除其在管理期间的维修义务。

李齐：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期内的维修和更换，应由开发建设单位负责。

主持人：近年来，租客拖欠物业管理费的事件时有发生，物业公司能否要求业主承担连带责任？物业公司有权收取滞纳金吗？

李齐：《物业管理条例》第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，例如案例2中的房东仍然要承担连带责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

俞友钧：按照《物业管理条例》中的规定：业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按约定加收滞纳金，并向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。但滞纳金的数额需要由业主和物业公司在合同中约定。