福州住宅专项维修金提取率不到0.5%　将出台细则管理

住宅专项维修金使用率低

位于鼓楼区杨桥中路的名湖豪门小区物业说，近些年住宅专项维修金提取过几笔，主要用于电梯的维修。偶尔也有业主反映楼顶破损导致漏水，想申请专项维修金，但因为漏水影响到的只是顶楼住户，要其他住户签字有困难。住户们希望市里尽快出台住宅专项维修资金紧急使用办法，确保漏水这类问题及时得到解决。

福州市住房保障和房产管理局介绍，截至去年12月31日，福州市五城区住宅专项维修资金累计归集31.72亿元，其中2013年新增归集4.89亿元。尽管福州市不断采取措施规范住宅专项维修资金的使用审批程序，然而受使用该资金需要三分之二业主签字同意、审批周期较长等因素的影响，致使该资金常常不能及时发挥作用，影响了广大业主的日常生活。去年五城区审核划拨住宅专项维修金不足1000万元，尚不足归集金额的0.5%，主要用于电梯和消防设施的维修。

对于物业和业主呼吁的出台住宅专项维修资金紧急使用办法，福州市住房保障和房产管理局表示，他们今年将抓紧做好《福州市住宅专项维修资金管理实施细则》的修订，明确、细化住宅专项维修资金的交存范围、标准和时间;明确住宅专项维修资金划转业主委员会管理的条件、程序;明确住宅专项维修资金划转业主委员会管理前和划转业主委员会管理后的具体使用申请程序。《细则》还将建立住宅专项维修资金紧急使用程序，拟对小区中出现的运行系统、给水排水系统、消防系统、屋顶、屋面、外墙发生渗漏以及房屋外墙存在脱落安全隐患等问题建立紧急使用程序，以确保及时得到修复。

电梯举报件95%集中在住宅小区

每到一个小区，执法检查组都要进到电梯间查看贴在电梯壁上的年检证书，结果发现部分电梯超期未年检。“这些没年检的电梯都是存在安全隐患的。”部分参加检查的人大代表说。据市质量技术监督局介绍，他们收到的电梯问题举报件95%反映的都是住宅小区电梯问题，主要有超期未年检、年检不合格仍在使用。

2011年至2013年，福州市质监局分别受理电梯类投诉举报件159件、173件、243件，投诉举报件逐年递增。故障高发电梯多集中在使用年限在10年以上的老旧电梯，其中不少带病运行，常发生困人、冲顶、蹲底等情况。按规定，电梯使用年限达15年时，要报专业机构评估是否继续使用，但资金短缺始终困扰着老旧电梯的安全评估及维修改造。

记者还了解到，无物业小区电梯安全无人管理问题突出。全市无物业管理小区有91个涉及电梯使用问题，包括电梯757部。这些老旧电梯相当一部分缺乏日常维护保养，超过了安全检验合格有效期。就算是有物业管理的小区，也有很多物业企业认为自己只有管理电梯的义务，而不承担任何安全负责，其结果就是这些企业不按法规规定主动申报电梯年检。近3年来，年均超期未申报电梯年检的小区近千个，涉及电梯近万台。还有一些小区的电梯年检不合格，物业也不采取措施消除安全隐患，为减少开支，宁可让电梯带病运行。

“目前住宅小区越建越大，一个小区几十上百栋楼，牵涉到成千上万户家庭。如果把问题电梯查封，恐会影响到居民的日常出行。”执法人员说，在实际执法中，他们查封电梯时常受到业主阻挠，如广达路天丰花园的2部电梯超期未检，执法人员多次责令限期整改，小区都置之不理，最后要查封电梯时，还有多名业主出来阻挠。

物业费收取率不足影响物业运转

在梅峰路附近的左海帝景小区，小区环境整洁、治安有序，居民们告诉记者，小区原有的物业与业主配合不好被“炒鱿鱼”了，而业主新聘的物业公司自去年上岗以来，服务质量得到了多数居民的认可。“小区物业费收取率达到90%以上，物业管理运转正常。”物业公司有关负责人说。

据了解，目前很多管理不善的小区都存在物业费收取难的问题，这直接导致物业企业难以为继，无钱雇请卫生工和保安，使小区管理陷入恶性循环。受检查的几个小区都存在物业费缴不齐的现状。

据介绍，不交物业费的有几种情况，有的是联系不上业主;有的是纯粹找茬的业主，连家里有蚊子也要怪物业卫生没做好，并以此为借口赖着不交物业费;还有的人是根本就没交物业费这个概念。“我们希望把简易法庭搬进社区，面对业主公开审理拖欠物业费案件，把这些厚脸皮的人曝光在邻里面前。”执法检查组不少人这么建议。

福州市人大代表悦影也参加了检查，她对物业费收取难深有感触。悦影是鼓楼区水部街道莲宅社区书记、主任，就职社区的无物业小区中，近400户居民是昔日村民，自1995年入住以来就没交过物业费。

“过去小区卫生费都是由社区补贴，每月要花6000元，至今小区还欠水费100多万元。居民不是没钱，他们压根没有花钱请人管小区这个概念。”悦影说，今年区里将莲宅社区作为无物业小区长效管理的试点之一，近3个月她都在挨家挨户做工作，动员大家交物业费。“我们开出的标准是每月每户20元，虽然不高，但收起来还是有难度，现在收取率已近半了”。

物业要把好违建第一道关

如何处理小区违建是物业管理的重要内容，在去年1月实施的《福州市物业管理若干规定》(修正案)中也将物业服务企业或者业主委员会发现有违建行为应及时劝阻制止作为修订内容，但实施起来并不容易。

据了解，小区违建类型很多，有的是业主擅自把房子隔成多套出租，楼下是卧室或是厨房的地方，他在楼上建起了卫生间，被楼下住户投诉;还有的是业主擅自敲掉承重墙，引发楼上楼下住户恐慌;还有顶楼业主擅自将公共空间围起来种菜种花，结果漏水，影响了住户。“这所有的违建都需要用到水泥、沙石，如果我们的物业在违建之初就发现问题，不让这些装修材料进场，否则就断水断电，这样会不会有震慑效果呢?”检查组人员建议说。

这个建议得到了鼓楼区领导的肯定，他们表示该区就鼓励物业从源头制止，自去年1月至今年1月，共查处擅自改变建筑物及其配套设施使用功能行为的案件约200起，拆违面积达2万平方米，其中有100起是在施工阶段就被查处了。

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自去年初《福州市物业管理若干规定》(修正案)实施以来，福州市政府重新修订《福州市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》，上调了物业服务收费指导价标准，对各等级物业服务内容和服务标准进行全面细化和标准化，使其更具可操作性和可考核性，去年福州市还制定了《住宅专项维修资金使用管理补充规定》。今年将加快制定《福州市业主大会和业主委员会指导规则》《关于建立完善旧住宅小区长效管理机制的若干意见》等配套文件，着重解决当前小区物业管理中社会各界关注的业委会成立难、无物业小区巩固整治成果难等问题。