株洲400多个老旧小区将实现物业管理全覆盖

为让老百姓住得安心、舒心，“民生100”工程第53项，将加快推进老旧小区管理全覆盖，列入今年的安居宜居工程当中。

工程进展：天元区摸底工作已完成

今年2月份开始，天元区物业管理办公室（以下简称物管办），对该区启动了为期20多天的老旧小区摸底调查。

老旧小区，是指在2005年之前建造的小区。调查数据显示，天元区共有90多个老旧小区，总建筑面积达250万平方米，有近700栋房屋、2.1万多住户。

这其中，年数最早的是大坪社区的电信小区，为1990年建成，已有24年历史。面积最大、楼栋最多的，则要属滨江社区的滨江小区，有18万平方米建筑面积，64栋楼房之多。铁西社区的铁路小区、白鹤社区的花园一村小区，分别以11万平方米、10.95万平方米尾随其后。这三个小区是天元区老旧小区最大规模前三甲小区。

从物业管理模式来看，天元区老旧小区由办事处、社区打理的情况比较多，约占70%左右的比例；其次是物业公司服务，约占20%左右的比例；剩下的就是企业单位和业主委员会自治，企业单位管理约占2%，自治约占8%的比例。

天元区物管办相关负责人表示，摸底调查完成后，他们根据该区老旧小区现状，制订了一系列推进老旧小区管理覆盖的实施办法，并已送至天元区政府审批。

管理之惑：老旧小区管理难于上青天？

记者在走访调查中发现，很多物业管理公司都不愿意接手管理老旧小区。就天元区而言，近两年来，已有16个老旧小区的物业管理公司退出了小区管理，这究竟是为什么呢？老旧小区管理之难，难在哪里呢？

2月份的天元区老旧小区摸底行动，株洲市华硕物业公司负责人张华也参与其中，并走访了10多个老旧小区。他总结出老旧小区管理的几大难点。

首先是公共设施维修难。老旧小区公共设施用了很多年，都比较陈旧，要维修的地方很多，但高额的维修费用如何筹集是个难题——因老旧小区的公共维修基金本就比较少，有的小区甚至没有公共维修基金。物业管理公司进驻的话，有的公共设施必须先维修好，才方便以后的管理，但费用这块往往跟不上，这成了老旧小区管理最大的难题。

其次是车辆管理难。张华表示，老旧小区建立之初，汽车并没有像现在这么普遍，据物管部门数据统计，平均一个老旧小区的车位比例在1：0.08左右，有的老旧小区甚至总共就只有几个车位。可随着人们生活水平的提高，老旧小区车位出现“僧多粥少”的情况，即使小区停车位平均比例已提升至1：0.8，停车难，仍是老旧小区一个大问题。

他举例，公司管理的天元区金锦社区政华小区，目前就存在停车难的问题。“即便是满打满算重新规划，也只能在小区里腾出60多个车位，但实际上，小区车辆在100台以上，严重超出车位数量。”很多老旧小区住户，宁愿将车库出租出去补贴家用，也不愿将其拿出来停车。

收费难，也是老旧小区管理的一个难题。张华分析，老旧小区居住的多是老人家，很多老人的观念并没转变过来，他们会认为，每个月交几十元钱，物业管理公司不就只是扫扫公共卫生、收下垃圾吗，并没有服务到个人，自己不交也没有关系。

同时，老旧小区设施陈旧，多少会影响到个人生活，也有人因下水管漏水、下水道堵塞、家里遭贼等多种原因而拒绝缴费。

对此，张华表示，做老旧小区亏钱是小事，每进驻一个老旧小区，物业管理公司肯定要做好前几年亏钱的准备。但因为收费率的问题，导致物业管理公司做不下去，影响公司品牌信誉，是每个物业管理公司最担心的事情，所以很多物管公司会因此退出小区管理或不愿接收老旧小区。