《无锡市物业服务收费管理实施办法》正式实施

记者从市政协第二十四次主席会议上获悉，我市物业管理在提高城市和社会管理水平的同时，也面临着一些新的难题，其中，物业成本与收益增长不同步的现象严重阻碍行业发展，如何走出亏损大、服务差的恶性循环“怪圈”，成为急需突破的物管难题。

物管矛盾，业主习惯以不交费抵抗

“一年近两千的物业费，连最基本的安全保障都做不到，下个月不交了。”崇安区一商品房业主张女士气愤地说，小区里设了3道大门，保安队伍却不到十个人，不到一年的时间，她家已经被偷了2辆电动车，损失远远超过了交纳的物业费。面对张女士的投诉，物业企业也很委屈：“保安24小时到岗看守，可还是防不住偷车这种刑事案件，这可是公安部门负责的事儿呀。”

日前，记者在随机走访住宅小区时，收到不少类似业主不满、企业为难的信息，比如小区违章搭建、路面垃圾不及时清理、噪音扰民、停车位不足、业主家中失窃等，业主跟物业公司之间的“角力”呈多发趋势。据不完全统计，我市物业管理行业年投诉量超过5000起，矛盾涉及规划、建设、城管、公安、房管、环保等多个部门，责任并不全归咎于物业公司，但业主表达不满的方式略显“单一”——不交物业费。在走访中，记者发现，物业费收取率最低的小区不到20%，物业费收缴率低，迫使企业降低成本投入，从而引发服务质量下降，最终导致更多的不交费，严重影响物业服务的正常运行。

成本上升快，老房子管理最头疼

一家不愿透露名字的本地物业公司透露，他们在管的28个小区，物业收缴率平均在70%以上，最好的可以达到96%左右，可这个数字并未让公司负责人感到高兴，她跟记者算了笔账：我市的最低工资标准从2004年7月的620元到2013年7月起执行的1480元，十年调整了7次，累计上涨了139%，可物业收费标准却八年未调。“八年前，1000元可以招聘到30岁以下退伍军人作保安，可现在出价2000元也只能招聘到50岁以上人员。”劳动密集型的物业公司近几年运营成本上升很快，发展难以为继。

随后，他们带着记者来到公司管理的一个老小区，小区的房龄超过20年，外观看来有些陈旧，小区路宽也只够一辆车通行，但里面的绿化覆盖率高，还有专门为老年人设置的活动室。公司负责人告诉记者，像这样小区管理难度高，可物业费却难赚，房子比较旧，天晴下雨都会有修整的问题，可按指导价收取物业费，每月每户才不到30元，远低于商品房，“收缴率即便达到100%，也不够支付人力成本。”

晒账单、提服务，创新管理才有出路

本月初，我市首次调整了物业管理收费标准。“涨价令”一出，全市1500多个正在实施物业管理服务的小区没有“一夕涨价”，大多数仍处在政策宣传阶段。毕竟，按新《实施办法》的精神，已有业委会的小区需通过业主大会决定物业费标准。“涨价要让业主打心儿眼里支持才行，”广石家园的物管公司在小区“晒”出了运营账单，“为业主做了什么，支出多少，账单上一清二楚，大家都可以来监督。”会计出身的业主张海燕带着老花眼，心算着每一笔账目：“垃圾清运费现在定在30元，但实际需要80元才能买到清运服务，水费、电费上涨都接近翻一番，是该涨物业费了。”

除了晒账单，深圳、上海等物业管理先进地区的创新做法，也正在“移植”中。深圳“彩生活物业管理模式”应用物联网技术，采集客户需求，即便远在千里之外的深圳总部，也能实时调度无锡新江南小区的安防、清洁等基础物管活动，减少用人却提高了服务质量，受到业主好评。市政协城乡委负责人称，涨价只是第一步，让企业学会采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平，发掘服务业新增长点，才是物管企业真正的出路。