不动产登记立法征求意见结束 小区共有物业需法律确权

不动产登记立法征求意见今天结束，广东省政府参事建议增加“业主的建筑物区分所有权登记”专章——

小区共有物业需要法律确权

羊城晚报记者刘云、实习生范春苗报道：9月15日，为期一个月的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)公开征求意见结束。今天，广东省政府参事王则楚联同广东省华南和谐社区发展中心、北京市盈科(广州)律师事务所等向国务院法制办提交一份建议，主题为《不动产登记暂行条例》应增加“业主的建筑物区分所有权登记”专章。

共有物权不明，业主受损

9月13日，在《不动产登记条例》与业主共同物权登记研讨会上，广东省政府参事王则楚在解读《不动产登记条例》与业主共有物权登记的关系时表示：“没有共有物业的登记制度，小业主的权利就很难得到维护。”

北京盈科(广州)律师事务所的周玉忠律师以及其他与会律师们认为：开发商的物权其实是变动的。只要卖出第一个专有部分，开发商就成为了小区的业主之一，对于小区的共有部分，开发商只是与其他业主共同享有共用的权利，此时小区共用部分的所有权不再归开发商所有。

参与研讨会的大洋网首席评论员万庆涛也表示，开发商在土地开发中应该只有开发权，没有所有权。而现在的情况是：大多数小区共有物业(如地下车库、架空层、游泳池等)，实际上为开发商所有。甚至在未经业主或业委员同意的情况下，单方面售卖或变更共有物业的用途和性质，利用共有物权谋利。这是开发商把“开发权偷换了概念，变成了开发商的所有权和使用权”，形成了法律漏洞。

或影响成立业主委员会

众所周知，现实生活中大多数小区的物业管理，业主与开发商争夺业委会的主导权成为一个焦点问题。而房屋专有面积如何计算会直接影响到小区业委会成立?

发生在广州市新世界东逸花园社区的类似案例成为讨论热点。2014年9月3日，广东省高级人民法院作出终审判决，并认定小区专有部分面积按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积，同时确定初始产权登记的建筑面积不能概括作为建筑总面积计算。终审判决还对初始登记面积不能作为建筑物总面积作出说明:因为初始登记面积中包含有部分不能颁发权属证书的建筑物面积。

研讨会上，北京盈科(广州)律师事务所邓培启副主任认为：这个判决的意义在于开发商“不能利用共同面积谋取利益”。同时，打破了“十多年来，房管部门都是将建房单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积，并据此认定业主的投票权数，进而指导业主大会的成立”的行业惯例。

建议拟出五个登记部分

一直研究业主共有物权领域的周玉忠律师，在研讨会前起草了一份建议书，他郑重建议国务院法制局在《不动产登记暂行条例》修订中，应增加“业主的建筑区分所有权登记”这一章。这份建议书中，建议增加的专章内容包括五个部分：建筑区划登记、土地使用权登记、共有部分登记、面积投票权登记是、配套设施用途登记。

在可能影响到业主委员成立“两过半”条件之一的“面积投票权登记”部分，王则楚等表示，建设单位申请初始登记时，不动产登记机构应当对建筑区内各专有部分面积、分布及专有部分面积总和，各幢专有部分面积、分布及总和予以登记，并附记于初始登记证明书。

王则楚特别提到：“不动产登记机构应当制作建筑区划的业主名册，并保持登记信息的实时更新。在业主大会筹备或召开会议时，应当免费提供。”