南京公共收益替代物业费，可破解老旧小区管理难

没有物业公司进驻的老旧小区全市约有800个，怎样破解这些小区的管理问题是我市进行长效管理的关注点。

长虹新寓，这个只有3栋楼的老小区已摸索出一条“与众不同”的业主自治物业管理的道路，不收业主一分钱，也不要街道贴钱扫地，而是通过停车费等公共收益平衡了保洁保安的支出。市物业管理办公室表示，这种形式值得老旧小区参考复制，但对业委会主任这个“领头羊”的素质要求很高。

长虹新寓业主不用交物业费，小区整洁有序

昨天上午，长虹新寓门口一阵鞭炮声，一户新买二手房的住户庆祝搬到新小区。记者看到，这个十多年的老小区里干净整齐，没有一辆车乱停，也没有一处绿化被破坏(如图 本报记者 王馨摄)。对居民们而言，最大的利好就是住在这样的环境里不用交物业费。

小区业委会主任梁萍手上有个小账本，40个停车位，2处公共用房出租，每个月收入约为8500元，这是小区可用于物业管理的全部收入。3个保安、一个保洁员，这4个人的工资支出加上公共电费水费以及购买扫帚、维修楼道灯等杂费，每个月的支出大约7500元，这样算来，每个月小区经常还能结余1000元。

就靠这攒下来的钱，小区前不久还花钱装了监控系统。

早几年，长虹新寓并不是这个样子，没有大门，更没有保安，绿化只有“杂草”，车辆乱停，经常一个晚上丢好几辆电动车，还时常发生楼道里的抢劫事件。

“我们有多少钱做多少事，这几个保安都是干了很长时间的，很负责任，对小区129户人家都熟悉了。今年我们小区没有一起盗窃发生。”梁萍说。

800个老旧小区，物业费难收是普遍问题

位于我市市中心的一个街道辖区内共有住宅小区104个，其中老旧小区79个，也就是说辖区内80%都是老旧小区。在全市，这样的无物管小区约有800个，多数集中在市中心。物业费难收是这些小区面临的共同问题，所以即使街道贴钱，也少有物业公司愿意接盘。没有物业公司进驻，街道就不得不贴钱来“帮助”小区扫地保洁。

按我市长效管理的方案，无物管小区的管理职责在街道。赛虹桥街道尝试引导公共收益维持小区管理的形式，还有的街道将辖区内易于管理的小区和老旧小区捆绑进行物业招标，让物业公司通过“肥瘦搭配”来平衡成本。还有的街道组建保洁和保安的队伍，同时服务多个老旧小区，以形成规模降低成本。

主管部门：靠公共收益自我管理值得推广但需规范

对于长虹新寓靠公共收益自我管理的做法，市物业办表示，这种做法既不增加成本，又形成了有效的管理，值得在全市的老旧小区中推广。

物业管理部门提倡老旧小区业主尝试多种方式来形成积极管理，但是运作过程要靠业主自治制度来维护，要规范运作。目前商品房小区普遍规模较大，并不适合这种无物业费的管理模式。

也有业内人士提出，要实现规范运作还有不少新课题，需要街道和物业主管部门加强对业主进行培训，包括怎样更好运营小区，怎样增加公共收益等。此外，这种模式对业委会主任的个人素质要求很高，要热心也要专业，要有凝聚力也能秉公办事，从小区里遴选出这样的“领头羊”并不是件容易的事。 本报记者 王馨