无锡年末物业费催缴案件增多

近日，无锡市南长法院法官利用周六时间对多起物业管理纠纷案件进行了调查处理。年末将至，康家物业公司因未能及时收取物业费而将百余名业主起诉至法院，在案件处理过程中，法官发现业主普遍对纠纷产生的主体认识存在误区。

在调查时，某单位业主告诉法官，其所租赁的单元为小区第一批招商进驻的商铺，起初该商铺的经营状况并不理想。他认为开发商的招租行为存在虚假宣传，“当初开发商以高额招租率为噱头对外招租，但当我们正式入驻后却发现这里的商业氛围较差。”该业主认为开发商有失诚信，便从此拒交物业费以示不满。

据法官了解，该小区因未成立业主委员会，目前尚由开发商指定的前期物业进行管理维护。大多数业主因未能明确物业公司与开发商之间的职能区别，便将本应由开发商承担的责任转嫁至物业公司。

除租赁商铺外，小区业主中也普遍存在这类现象。业主小张因房屋漏水问题三番四次找到物业公司要求维修。由于迟迟未见有回应，小张便认为物业公司办事不力，从此便再未缴纳过物业管理费用。

物业公司负责人称，对于房屋漏水现象，开发商出具给业主的《房屋质量保证书》上明确，开发商对房屋外墙及公共部位渗水有五年保修期。由于张先生的房屋仍在保修期范围内，作为物业公司，他们在纠纷中只能起到为开发商与业主双方沟通并协调的作用。由于开发商未能及时回应，造成物业费收取难的现象，物业公司负责人表示很冤枉。

针对该现象，法官认为，造成房屋漏水的原因较多，不可一概而论。一般物业公司对小区房屋承担小修、急修的责任，在房屋漏水原因不明的情况下，业主要求物业公司承担全部维修责任缺少有力依据。

南长法院法官表示，物业公司与开发商分属不同的法律主体，就上述商铺租赁纠纷而言，该业主对开发商的行为有异议，应找开发商协商，不宜采取拒交物业费的手段。物业公司对小区安全、环境、车辆道路等方面进行了服务，该业主应为相关服务缴纳合理费用。对于物业公司来说，针对业主提出的要求，亦应耐心处理、认真对待，并就物业公司处理范围外的情形对业主进行解释说明，避免因理由不清而造成误解。法官提醒业主，要理性区分物业公司与开发商的责任范围，以免除不必要的诉讼。