聚焦南通市区物业管理痛点难点，房管部门对症施药

物业管理事关民生，牵涉千家万户、社会稳定。近年来，针对市区物业管理难题，市房管部门对症施药，力求破解管理痛点、难点，形成长效管理机制。

专项治理，力促整改

8日一早，在市房管局会议室，局物管处会同各区政府(管委会)物业管理主管部门、社区、市民巡访团成员，召开本月第一次例行巡检预备说明会，就上月“421”专项整治行动中发现的问题、本月检查应注意的事项进行归纳总结……20分钟短会结束后，物管处公布本轮巡查清单，现场十余名人员被临时分为两组，分别负责10个小区的抽查任务。

上午9时，记者跟随检查组来到位于世伦路的帝奥·世伦名郡。在小区传达室，检查组重点查看了交接班、车辆进出、来访人员等登记记录是否合规。约3分钟后，物业公司负责人李伟到场。随后，检查组分为两队，一队前往检查水泵房、消防、电梯等设备维保情况，另一队前往物业公司检查管理台账、制度制定及落实情况。

“电梯、消防都落实了维保单位吗?”市物管处人员在检查电梯间制度张贴、应急电话有无应答等时问道。李伟介绍，电梯和消防设施维护是物业管理的重头，关乎居民生命财产安全，每年投入在40至50万元，“虽说这一块费用很高，但如果因落实不到位受到处罚，每次就得罚款上万元，实在得不偿失。”

今年2月起，市区物业管理“421”专项整治行动拉开帷幕，市房管局牵头负责，会同各区物管部门、市民巡访团、社区代表等全程参与，每月不定时明察暗访4次以上、通报不少于2次、现场点评1次。通过高频次、常态化巡检，发现问题及时整改，大部分小区物业的秩序维护和电梯、消防安全等方面管理工作得到较大改观。

市房管局物管处处长陈亚军表示，整治行动中，极少数物业服务企业消极整改，小区存在未落实专业维保单位、维管人员未持证上岗、消防设施不完善等问题。下一阶段，专项整治行动重心将由“发现问题”转向“力行促改”，通过突出企业主体责任、典型推介、联动督改等举措，市级层面进一步强化巡检、督查力度，区级层面推动整改落实到位，确保“421”行动效力持续显现。

物业“晒”清单，信息全透明

在帝奥·世伦名郡出入口的海报栏内，项目经理的姓名、照片、电话、资质等执业信息张贴显眼，同时该小区物业服务企业信息、物业服务内容、维修资金管理流程等详细公布。“上月中旬，根据房管部门要求，我们第一时间在小区醒目位置张贴了‘四项清单’，方便居民了解本地物业服务情况。”李伟介绍。

在小区大门口，家住04栋的汤璇女士告诉记者：“如今小区的档次越来越高，谁都希望小区环境保持良好，住着也舒心，这就关系到物业企业管理得好坏。像这样把服务内容公示出来，物业管理不再是笔糊涂账，大大方便居民参与监督，共同维护小区环境。”

近年来，由市房管局牵头，我市物业管理在制度建设、工作机制、综合执法、行业整治等方面不断完善，市区物业管理呈现职权更加统一、分工更加明确、执法更加有力、监管更加到位的良好态势。但由于物业管理方面信息的不对称，导致政府各级职能部门间沟通不够流畅、业主参与物业管理程度不够高等问题。

今年6月30日，市房管部门启动物业管理清单编制工作，系统整合今年7月底前市区物业管理的最新信息，形成物业企业信息、项目经理信息、物业服务内容、维修资金管理流程“四项清单”，并于上月中旬首次对外公布。清单总计公布市区160家物业服务企业的详细介绍、357个项目经理的执业信息、五大分项的物业服务明细和两个方面的资金管理流程，进一步完善了市区物业管理的日常监管方式和社会互动机制。今后，市区的物业管理信息将常态化公布，市民可在市房管局和物管协会的官方网站上查询相关内容。

物业管理，多方联动

在对物业管理监管方面，我市采取下移职权、推行三位一体、促进部门联动等举措。陈亚军介绍：“下移管理职权主要解决市、区两级工作边界不清、权责不相对等的问题，让物业管理回归到社区工作的本位，使日常监管更接地气;推行三位一体主要解决以往物业公司‘单打独斗’的问题，切实将物业管理纳入到社区建设、管理‘共建共管’的范畴;推进部门联动主要解决以往物业管理主管部门‘孤军作战’的问题，使部门执法不再以小区划界，切实为提升小区物业管理品质提供综合执法保障。”

除了物业企业、行业主管部门、监督单位协同联动外，业主的积极参与也是物业管理不可或缺的重要力量。“下雨天，少数业主就将狗牵到地下车库遛，宠物随处排泄，主人也不清理。”9日，在市区万濠华府物业服务中心，75岁的业主陈美芳老人忿忿地告诉记者，还好小区物管人员比较勤快，每次都清理干净。

“物业和业主不是对立的，而是共生共荣的关系，一个好的物业本身就具有增值效果，出售房屋也会加分不少。”陈亚军表示，物业人员代表广大业主履行管理责任，个别业主不能应一己私欲，肆意破坏规章制度，外墙晾衣、高空抛物等，都有可能造成安全隐患，改正陋习，物业只能参与，关键还在自觉。

如今，城市发展进程越来越快，许多农民变成了市民，住进了楼房;原本住在老旧小区的市民，住进了高档小区，生活环境发生了变化，但一些旧有的生活陋习还未随之转变。陈亚军说：“从物业行业的这些‘新常态’可以发现，物业的作用不仅局限于服务业主，更关键的是引导人们养成良好的生活习惯，在大力提倡精神文明建设的当下，具有特殊意义。”帮助业主送孩就医、拾金不昧、抢救心脏病患，在景瑞望府物业服务中心，记者看到了来自业主的一封封感谢信;万濠华府业主陈美芳制止不文明养宠行为，业主王晓龙劝导大伙儿规范停车，这一桩桩善举、义举见证着我市物业的转变。只有越来越多的业主参与管理，大家的生活品质才能不断改善。

下移管理职权：将协议选聘物业企业审批、物业管理招投标备案、物业企业备案、物业用房备案、维修资金使用核准等管理职权全部下放到区，使区级监管和街道、社区日常物管工作职能与承担事务相匹配、权利与责任相对等，调动和激活了区、街道、社区加强物管工作的积极性、主动性、能动性。

推行三位一体：2013年起，市房管局开始在有物业管理并已成立业主委员会(物业管理委员会)的住宅小区推行“三位一体”工作机制，即在社区党组织的统一领导下，社区居委会、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业三方建立物业管理小区联合工作组和联席会议制度，加速了市区物业管理纳入社区建设管理长效体系的进程。

推进部门联动：近几年，房管部门会同各区，积极推动区级职能部门“执法进小区”，取得了阶段性的成效，如：港闸区出台了《港闸区物业管理区域违法行为管理办法》，明确区住建、城管、规划、公安、消防等部门在物业管理中的职责，依法处理物业管理中的违法行为;崇川区开展了“治六乱、美家园”整治行动，组织城管、公安等区级职能部门，对居民反映比较强烈的小区店外店、摊外摊、流动摊贩、乱搭建、乱种植、乱堆放等现象进行了专项整治。

强化常态检查：一是开展“421”专项整治行动检查，将“421”与文明城市物管小区长效管理检查有机结合，每月随机抽查不少于4次，通报不少于2次，召开点评会1次。截至8月中旬，已累计检查30批次，涉及4个区，147个小区，76家物业服务企业，检查发现问题978个，已督促整改728个，整改率85%以上。二是开展物业管理项目经理执业行为检查考评，对项目管理混乱或有严重违法行为的取消项目经理执业资格。