揭秘花样年彩生活：社区O2O这样做是蓝海还是昙花一现？

9月14日早9时，一些身穿工作服的员工匆匆忙忙进入深圳宝安区的彩生活大厦。

在2014年6月30日上市之前，彩生活服务集团有限公司(下称“彩生活”)只是当地小有名气的一家物业公司，而真正被外界熟知则是登陆香港资本市场之后。

“彩生活”成立于2002年，后由花样年集团(下称“花样年”)于2008年初组建，并于2011年初完成重组。上市挂牌仅三日，彩生活市值暴涨至55.6亿港元，超过母公司花样年控股的52.4亿元。有机构分析认为，主打社区增值服务平台的彩生活获得了资本市场的认同。

自上市以来，彩生活确立了自己的三大业务板块：第一，物业管理服务;第二，工程服务;第三，社区租赁、销售及其他服务(见表1、表3)。

根据2015年的中报显示，期内彩生活的物业面积达2.7亿平方米，三大业务的总收益为2.78亿元，净利润为0.84亿元，其中物业管理服务、工程服务及社区租赁、销售和其他服务的收入分别为1.50亿元、0.85亿元、0.44亿元，在总收益中的占比则为53.8%、30.58%、15.83%。截至 2015年6月30日，整体的毛利率由上年同期的66.1%增加7.8个百分点为73.9%，其中物业管理服务、工程服务、社区租赁销售及其他服务的毛利率分别为74.8%、59.0%、99.6%。

无论是综合毛利率还是各业务板块的毛利率，都远远高于房地产行业的平均水平，让人艳羡。在不少人看来，彩生活已经把微利甚至亏损的物业管理做成了暴利行业。

公开资料显示，2011年-2014年彩生活的业务呈现爆发式增长(见表2)，4年内服务面积增长近10倍，已经成为国内服务面积最大的社区服务运营商。而 2014年的营业收入同比增长高达67.03%，最近4年的复合增长率达38.51%，归属于股东的净利润同比增长228.33%，净利率更是高达 37.42%。

彩生活的上市让物业管理处于一种“风来了”的状态，跟跑者众多。万科、中海、碧桂园等品牌房企纷纷提出分拆物业上市。上市一年后，彩生活借资本之力，跑马圈地，仍然奔跑在快车道上。

企业上市是个精彩故事，但上市之后却是一场艰苦异常的长跑。彩生活可以一直这样跑下去么?本刊试图通过梳理彩生活的业务节点，还原华丽业绩背后的真实面貌。