深圳罗湖物管改革半年考：业主感觉被推着做改革

广岭家园的业主组成交流群，大事小事都在群里解决。鲁力摄

罗湖物业管理改革，业主大会社团章程张贴在小区宣传栏供居民参考。鲁力 摄

“罗湖的物业管理改革提出来后，我们街道到现在已经基本完成了今年计划”，罗湖区南湖街道办事处物业监管办工作人员陈楠奇说，近半年来，他和同事一直忙个不停——围绕物业管理改革方案的安排，街道办要负责整体推进辖区业主委员会选举工作。

首届业委会选举筹备组没人参加，业委会候选人报名者寥寥，有很多小区出租率高达70%，得挨家挨户联系发动业主参与投票……每个小区情况都不同，选举过程中也是困难重重，但截至目前，南湖街道今年新成立和换届选举业委会为8个(规定任务是完成5个)，预计全年将达到12—13个。

今年6月，罗湖对外公布12项物管改革措施，方案中明确提出“2017年底业主委员会覆盖率达60%”的目标及探索业主大会法人化等举措，在业内人士看来，即使在全国物业管理改革策源地深圳，这12项举措也是“破冰”之举。

近半年时间已经过去，各项物业管理改革举措在罗湖的小区落地了吗?记者近日走访了解到，目前罗湖物业管理改革正按照既定时间表稳步推进。

新成立和换届选举业委会62个

“感觉是被推着在往前走”，中怡大厦业主委员会主任申承虹坦言，平时工作繁忙，她开始并没有想要参与业主委员会的选举，最后是被小区的业主推选出来的。实际上，不仅是她，该小区的大部分业主此前也对业委会选举这件事没太大热情。

但该小区却有一个实际问题迫切需要得到解决。建于上世纪90年代初，中怡大厦也存在着老旧小区的困扰——小区南楼的外墙材料从几年前开始就严重脱落，存在很大安全隐患。业主们一直都想通过本体维修基金对其进行修复，之前因为没有成立业委会，无法动用基金，修复的计划被搁置了很久。

“其实早些年这个小区的业主曾提出成立业委会，最终却因参与投票的业主达不到法定人数而作罢”，罗湖区南湖街道办事处物业监管办工作人员陈楠奇说，考虑到该小区业主大部分是中国银行的职员，今年在推动业委会组建的过程中，他们专门与中国银行管理层沟通，要求在员工会议室发动员工参与小区组建业委会。

后来的选举投票现场，很多业主当天专程请假前来——该小区的业委会终于得以顺利组建，墙体脱落的问题也将在不久后得到解决。

“如果没有特别强烈的维权需求，许多小区其实对业委会的选举成立积极性不高，需要调动业主、物业管理公司等多方的积极性，这也成为街道工作人员的主要任务。”罗湖区住建局物管科工作人员介绍，业委会的选举、换届过程中也是状况频出，“选举中的细节，比如票箱放在哪里、怎么保管、选票如何收集等，就有小区因为业主对这些细节存在异议，选举不太顺利。”

这都需要大量的沟通协调工作，而根据罗湖整体推进辖区业委会选举的方案，各街道办事处为辖区业委会选举的第一责任人。据悉，为了保障改革的推进，今年下半年，罗湖区各街道办事处都专门成立了物业监管办。作为街道物业监管工作的行政主管部门，有3名工作人员专门负责辖区物业管理工作的组织、协调、监督和考核。

罗湖区住建局副调研员温海波告诉记者，各街道正分别根据各自的目标任务展开业委会选举的整体推进。截至目前，罗湖今年新成立和换届选举业委会达到62个，其中新成立业委会7个，已经提前达成年度目标。

业主大会社团登记已在3试点小区开展

“前段时间，区里派了律师团队专门到社区来辅导我们进行业主大会法人登记，目前业主大会社团章程已经在社区进行公示，公示时间为半个月。”罗湖区莲塘街道广岭家园业委会主任刘桃桃告诉记者，该小区业主大会即将在公示期后召开，主要议程是表决业主大会法人登记事项。

虽然业委会已经运作得比较成熟，但业主大会社团登记对该小区来说仍是个新事物。“在制定业主大会社团章程时，区里有示范文本给我们参考，我们只需要根据社区具体情况进行细节上的修改。而且整个过程中都有律师团队的介入和支持，有不懂的问题可随时找他们咨询。”刘桃桃说。

业主大会社团登记被视为此次罗湖物业管理改革中的“最大亮点”，受到广泛关注。由于现行的物权法和特区物业管理条例并没有规定业主大会可以有法人资格，罗湖的探索将对法律有所突破，也将为特区贡献经验。

此前，罗湖已经选定雍翠豪园、天景花园、广岭家园作为试点，并借鉴香港立案法团的经验制定了业主大会社团登记管理办法。在三个试点中，天景花园、广岭家园的试点工作推进得较为顺利，目前都处于业主大会社团章程到的公示阶段，进行业主大会法人登记的事项经业主大会表决通过后，将向区登记管理机关申请登记。

而雍翠花园却遇到一些波折。“业主大会社团登记在赋予业主大会法人地位的同时，也要求其依法承担起相应的法律责任，有些业主、业委会成员认为这是一种压力，对此存在顾虑”，该小区前业委会主任吴祥志告诉记者，试点工作刚开始时，业主、业委会成员由于对业主大会社团登记缺乏深入了解，内部存在一些不同意见，经律师解释后大家才达成一致。

“原计划在6月业委会换届时，在业主大会上对业主大会社团登记事项进行表决，但业委会换届不顺利，试点工作也延迟了。”吴祥志介绍，由于上一届业委会内部对小区管理具体问题的重大分歧，该小区业委会解体，目前筹备组正参照首届重新组建业委会，选举拟于11月初举行。业主大会社团登记试点工作的推进将在其后进行。

记者手记

“规范”助物管改革推进

在罗湖今年铺开的物业管理改革中，核心关键词是“规范”——以问题为导向，通过系统创新全面规范物业管理工作，其核心内容包括规范业主大会和业委会建设、规范物业服务企业运作、规范物业管理矛盾纠纷调处、规范行政监督和行业监督。只有实现了这样的目标，物业管理中的各种角色、关系才能理顺，老百姓“家门口的闹心事”也才能真正减少。

应该说，让物业管理工作“规范”起来是罗湖物业管理改革的目标，而在采访中，记者发现“规范”也成为助推罗湖管理改革顺利进行的一个重要因素。

这里的“规范”指的是改革设计本身的规范。从顶层设计上来看，罗湖的物业管理改革方案体系完整，总体改革方案包括了改革内容，也制定了详细路线图、时间表，更明确了责任方及其具体职责。而近30多个“附件”也在改革方案推出时被同步推出，这些规范性文件涉及了改革内容的方方面面，为改革中的具体参与者提供了工作流程、细则的参考。

任何一个工作都有规矩可依、有规范参考，这使得罗湖的物业管理改革没有迷失在众多具体困难中，改革的推进到目前为止显得有条不紊。

记者了解到，从改革酝酿到改革方案的设计出台，罗湖政府部门都一直与专业法律团队保持密切合作，这支专业法律队伍成为改革的重要支持力量。“罗湖对参与支持物业管理的专业人士有几个要求——熟悉物权法、本身是业委会主任或者成员、有和政府主管部门合作的经验。我们不仅全程参与了方案制定、相关文件草拟，也将到小区全程跟踪参与改革。”大律司网络律师行创始人、罗湖律师公益联合会会长黄德华说。

指向法治社会的改革要在法治思维、法律框架下规范设计、规范开展，才能尽可能避免改革在落地时“走样”，规范物业管理工作的目标也才能达成——在罗湖的这场物业管理改革中，这样的逻辑让人感到期待。