纠结！小区越大，管理越混乱

小区越大管理越混乱

最近一段时间，参与“物业大家谈”的业主急剧增加。记者发现，其中有多位业主提到：自己所在的是超大楼盘，由于开发周期长，给他们的生活带来了很大影响，最典型的就是物业管理混乱。

江北某超级大盘一期业主赵先生就是对这个问题反响强烈的一个。据他介绍，他们这批业主入住两年多了，目前楼盘才刚开发一半，周边施工杂乱嘈杂且不说，现在的物业只收钱不办事，上千户的十几栋楼只配了不到十个保洁人员和保安，平时很难看到人。“针对这种情况，我们也想过成立业委会与物业公司交涉，维护我们自身利益。但因为社区太大，入住率达不到成立业委会的标准，过去两年里我们两次尝试成立业委会都以失败告终。”

刘先生同样是打进讨论热线的该楼盘业主之一。他提到，“2003年，我有幸去广东碧桂园参观了一次，人家的社区也是上百万平方米，就管理得很好。我认为，不是说社区越大管理就必然越乱，碧桂园的一些经验就值得借鉴。”

专家支招从开发时就考虑分组团管理

《南京市物业管理条例》第六条规定：建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。

东南大学物业研究所所长黄安永教授认为，从碧桂园等大型楼盘的成功运作经验看，分组团开发、分组团管理是一个不错的发展模式，而这在上述规定中也是被支持的。此外，楼盘建设过程中，开发商对于楼盘有管理的责任。尤其是对于开发周期长的超大型楼盘，已经交付部分的物业管理好了，所形成的良好口碑对于后期项目销售有推动作用，开发商应该予以重视。这就要求开发商在开发时就从道路、设施、管网、绿化等方面，组团之间有明确界限，形成相对独立的区域。“这样的话，只要一个组团交付后，就可以召开业主大会，成立业委会，不用依照整个设计入住率。”

记者还了解到，对于大型社区来讲，有同一个物业公司分组团管理和不同物业公司分组团管理两种选择。需要注意的是，不同物业公司分组团管理的前提是，各组团的划分明晰，水、电等设备分开。

项目部管理转为分公司管理

江苏爱涛物业有限公司总经理史剑介绍说，对于管理多个社区的物业来说，中小型社区一般是采用管理处进驻的模式。从他们的管理经验看，对于超过50万平方米的大型楼盘，这种传统的项目部管理方式不太切合实际，而应该直接成立分公司进行管理。

“两者的区别就在于，分公司有自己的客户部、工程部、品质管理部、人事财务部，而项目部的人员、设备、财务都是由总公司统一调配的。”他介绍说，由于超大型楼盘一般要配备物管人员百人以上，人员招聘与培训、客户投诉接待、设备应急抢修都是工作中的重点，单纯的项目部基本是应付不了的，反应速度也跟不上，这就是一些大型社区管理矛盾的症结所在。

以爱涛旗下管理的一家72万平方米的楼盘为例，按100平方米一户计算，这个楼盘就有7000多户，再按三口之家计算，一个社区完全入住后就是2万多人。“如此庞大的一个社区，肯定不是几十人的物管处能够管理的，分级责任管理的分公司模式更合适。”他透露，在没有完全入住前，他们在这个楼盘上配备的工作人员已达到了250人左右。