业主与物业纠纷频频，矛盾如何解？

政协会议现场。摄影：本报记者 李进红

物管与业主纠纷不断，物管指责业主不缴费，业主指责物管服务不到位，近年来，昆明不断上演物管业主“大战”。省政协委员陈冬海表示，由于经济发展的不平衡和地域、人文环境等因素的影响，云南省物业管理行业总体水平较先进发达地区及港澳地区依然存在较大差距。存在物业管理法制建设滞后，建管之间缺乏有效衔接，业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立等问题。不仅损害了业主的利益、损害了物业管理企业的信誉，某种程度上甚至损害了城市的形象，影响了社会的和谐稳定。建议引进港澳地区先进管理经验, 建立物业管理专业教育，既解决了目前物业服务企业对应用复合型人才的需求，又解决了高校学生的就业问题，实现人才培养与社会需求的对接。

云南住宅小区物业管理问题多“目前云南住宅小区物业管理存在诸多问题。”陈冬海认为，物业管理服务欠缺自由选择。云南很多住宅小区的物业管理由开发商的物业管理子公司直接进行管理或者由开发商指定物业服务企业进行管理的就占80%以上。房地产开发商在出售小区住房时一并捆绑强迫售卖物业管理，业主只能被动接受。

物业服务费收取难。现在新建小区的收费标准在购房之前就由物业服务企业定好了，部分业主觉得收费过高，不愿缴费;业主入住后，发现开发商遗留问题，因无法找到开发商，自然将矛头对准物业服务企业，而物业服务企业缺乏对开发商的有效制约措施，不能从根本上解决业主面临的问题;一些做房产投资的业主，购房后房子空置着就不按时缴费，也影响了物业的收费缴费率。

物业服务质量不理想。由于物业管理行业从业人员的整体素质较低，管理手段落后，并且物业服务企业没有对从业人员进行相应的培训，造成物业服务人员服务意识低下，工作热情不高，物业服务的整体质量差，导致业主与物业服务人员冲突高发。

物业管理纠纷多调解难。由于物业服务公司和业主双方从不同的利益出发，对“物业管理”认识存在差异，加上法定纠纷调解机构的缺乏，物业管理纠纷往往都得不到及时有效的解决。

业主委员会成立难。据统计，昆明市尚有80%的住宅小区未成立业主委员会。一方面是因为小区业主对业主委员会缺乏认识，尚未接受这一新事物，或感觉成立一个业主委员会很麻烦，没有自觉性和主动性。另一方面是因为业主委员会的成立势必对物业服务公司增加管制和约束，物业服务企业阻挠业主委员会的成立。

物业服务企业乱收费，物业管理费用收支不透明。省内物业管理不同程度地存在各种乱收费现象，长期损害业主的利益。如擅自提高物业收费标准;收费项目没有明码标价;擅自经营地上场地收取停车费或在电梯内、屋顶、墙面等部位设置广告栏收取费用等。

引进港澳先进管理经验实现人才培养与社会需求的对接

目前昆明市的物业服务企业虽然有六七百家，但优质的企业并不多。由于物业管理市场准入门槛过低， 造成市场上存在的企业良莠不齐，既浪费了社会资源，又不利于物业管理市场的健康发展。陈冬海建议，行政主管部门应尽快出台符合云南实际，与《物业服务企业资质管理办法》相配套的地方性法规，完善物业管理企业的资质管理。

完善物业管理招投标制度。应根据实际情况，进一步完善物业管理招投标办法的实施细则，对违规行为要追究法律责任，这样既有利于保护招投标当事人的合法权益，也有利于促进物业管理市场的公平竞争。

完善物业服务收费管理办法。根据本地区经济发展的规律，制定出适合云南物业管理收费的具体实行办法。

解决物业管理纠纷的途径。目前住宅小区物业管理纠纷主要采用“诉讼”的途径解决。这不仅耗时、耗钱，处理效果欠佳，同时也增加了法院的工作量，因此物业管理纠纷解决的多渠道建设迫在眉睫。

引进港澳地区先进管理经验，建立物业管理职业资格认证和继续教育制度，解决目前物业服务企业对应用复合型人才的需求，也解决了高校学生的就业问题，实现人才培养与社会需求的对接。此外，引导公众树立正确的物业消费观念，物业管理不只是业主请来的管家，物业管理内涵非常广，它包括提供建筑物与环境管理维护、清洁、保全、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务，提供物业代办、事务管理、物业生活服务、生活产品及商业支持等服务。