南京小区选物业试点“专业评估+公开招标”

每个人都希望入住的小区有一个“好管家”。目前我市3800多个小区由1100多家物业公司负责管理。“管家”们基本是由小区业委会通过召开业主大会的形式选聘“上岗”。由于大多数业委会缺乏专业性、或者部分业委会与物业公司之间存在利益输送，导致管理过程中矛盾频出。为此，我市去年起尝试推进由小区业主借政府平台招标选聘物业公司，试点至今成效初显。

疑有猫腻，业主状告业委会或物管屡见不鲜

月牙湖花园是我市上世纪末建成的高档小区，近年来屡陷物业矛盾。

最近一次矛盾爆发于2014年底。当时，老物业因种种原因执意退出，业委会极力挽留未果后找到新物业接手，但老物业反又不肯离去。后来，部分想延用老物业的业主将业委会告了，认为业委会选聘新物业有“猫腻”，要求撤销新物业公司。今年1月22日，秦淮区人民法院作出如下判决：在月牙湖小区业委会统计的建筑面积基数不准确的情况下，对于原告要求撤销被告作出的选聘小区物业服务企业决议的诉讼请求，予以支持。

原来，根据《物权法》相关规定，小区选聘物管遵循“双过半”原则，即占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但上述案件提供的证据中，被告小区业委会提供的选票统计清册中所载明的各户建筑面积存在不一致情形，且被告统计的402记有效表决票中亦存在签字人员并非业主本人的情形等。

“我们认为法院判决有问题，目前已上诉至南京市中级人民法院。”月牙湖花园小区业委会一负责人昨告诉记者。

“一直以来，小区选聘新的物业公司都是以召开小区业主代表大会的形式进行。”南京市物业办行业监管科科长张汛石告诉记者，然而，因种种原因，业委会与物管公司进行的选聘程序及选聘结果屡受各方质疑，出现了新老物业移交难、恶意低价竞争等问题。

试点专业评估+公开招标，选聘物管每个细节“看得见”

和月牙湖花园小区一样，建于2005年、有1300多户业主的鼓楼区旭日景城小区也屡屡爆发物业管理矛盾，10年来已更换3家物业管理公司。第3个接管的物业公司去年6月进驻后不久就产生各类矛盾。此时，南京准备进行小区物业“第三方评估”和“公开招标”试点，该小区和香格里拉、虎啸花园3小区成为首批试点小区。

根据我市探索的业主公开招标物管的路径，先由多位深谙物业管理的专家进驻小区帮业委会进行相关评估，包括小区物业管理现状、重点难点等，形成评估报告，由业委会公开评估报告并召开小区业主大会，同时委托相关代理招标机构通过政府搭建的招标平台招标。

旭日景城的物业招标公告发出后，弘阳、紫竹、万园3家物业公司投标，经过由4个行业专家、1名业委会授权代表的严格评标后，确定由弘阳物业公司进行小区物业管理。“这次物业产生过程开了江苏先河，我们很满意，现在物业干得非常好。”旭日景城小区业委会主任梁德发昨在接受采访时如是评价。

张汛石告诉记者，“公开招标”其实是让物业公司进驻小区的过程更透明化，“此前由业委会召开业主大会选聘物业，因业委会缺乏专业性，未能看到物业公司在条款中所藏的‘猫腻’，致后续管理中矛盾不断。”

新《条例》提倡“公开招标”选物业，相关服务机制正完善

“建立一个公平、健康、透明的物业管理市场是摆在政府面前的课题。”一名业内专家提出。

刚刚审议通过的《南京市住宅物业管理条例》第42条明确，建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

公开招标作为新增渠道，能否帮助破解小区找管家之忧?

记者在采访中了解到，对于这一新生事物，有业主心存疑虑：“这样的招标平台就能‘屏蔽’所有猫腻吗?”

资深物管专家单健生则认为，公开招标，将所有一切公布在政府平台上，对于那些不懂物业管理的小区业主是好事。

“一方面需要加强宣传，一方面也正着手完善相关服务机制，包括建立物业企业信用体系等。”市物业办相关负责人表示，“公开招标”是对此前业委会市场上征集物业的“有益补充”，小区最终选择什么途径选聘物业还是由业主决定，“政府要做的就是搭建完善好招投标平台，发挥引导服务作用。”