武汉市本月举行物业管理条例立法听证会

从今年开始已几经修改的《武汉市物业管理条例》，目前仍因存有诸多争议而迟迟难以得到通过。昨日，武汉市人大常委会发布公告，将于10月16日举行立法听证会，面向全市征集16-20名市民代表，就该条例草案修改稿涉及的焦点、难点问题进行立法听证。

据悉，7月22日，武汉市人大常委会对条例草案进行了一审，共对条例草案提出79条意见和建议，并形成草案修改稿。经市人大主任会议通过，根据草案修改稿中存在争议较大、市民关心的问题，确定了住宅专项维修资金如何使用等7项听证会议题。

报名时间为10月9日、10日，上午9时至11时30分、下午3时至5时;报名地点为武汉市人大常委会办公楼(汉口沿江大道222号)后院报名点。

报名时需提供个人身份证原件、个人简历、联系方式，并附发言提纲，表明所持观点。武汉市人大常委会将按报名人所持观点、行业特点、专业知识等遴选。

此外，社会各界也可通过书信、传真、电子邮件等方式，就《武汉市物业管理条例(草案修改稿)》提出意见，于10月16日前反馈给武汉市人大常委会法规工作室法规二处(地址：汉口沿江大道222号，邮编：430014;传真：027-82710165; 电 子 邮 箱 ：wudu000@sina.com;咨询电话：15202777251、15202777252)。

听证议题&焦点条款

本次立法听证会，就目前物业管理的焦点和难点设置了7个主要议题。昨日，武汉市国土房产局物业管理处相关负责人，向记者介绍了草案修改稿相关焦点条款及管理现状。

小区车位、车库如何使用

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草案修改稿第62条规定：物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主停车需要。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。

【现状】目前，物业管理区域内的车位、车库主要分为三类：一是业主购买的车位、车库;二是开发建设单位未出售的车位、车库;三是公共车位、车库。由于长期以来，车多位少，供需矛盾突出，开发建设单位对车位、车库出售定价过高，大多业主不愿购买。另一方面，物业管理区域内的公共车位、车库普遍过少，开放商常将车库车位外租，业主的正常停车得不到保障，纠纷时有发生。

住宅专项维修资金如何使用

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第72条规定：物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改选需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。

【现状】自2000年起，武汉开始征收房屋公共维修资金。截至今年5月底，全市维修资金缴存已达33亿元，但实际使用仅1317万元。根据国家现行法规，欲使用公共维修基金，须经建筑总面积2/3以上业主且总人数2/3以上业主同意，由于牵涉到多方利益，业主同意票很难达到这个比率，这是基金使用少的最关键原因。而如何在两个“2/3”的规定下有所突破，是个难题。

入住前的物业管理费该谁承担

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第13条规定：在前期物业管理期间，房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担;但房屋买卖合同另有约定的除外。

【现状】由于房屋交付使用的时间，有时与房屋买卖合同并不一致，出现延期交房时，业主和开放商在前期物业管理费用上时常产生纠纷。

业主大会如何组成、怎样履职

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第21条规定：筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

【现状】目前，业主大会筹备组只有业主代表和建设单位代表，组长一般由业主代表担任，缺乏筹备和组织的有力推动，造成大多小区的业主大会不能即时成立，代表业主维权。并且，业主大会选举缺乏有效约束，特别是有开发商背景的物业公司，选举的公正性会受到干扰。

水、电、气企业应服务到最终用户

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第69条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取费用。

【现状】目前，部分新建远城区楼宇以及开发建设单位未向水务集团移交供水设施的楼宇，还未实现供水“一户一表”。在这些小区，水务集团只负责抄取小区总表或是单元表，而业主的分户表由物业服务企业抄取并收取水费，总表与分户表之间漏损形成的表差部分由业主分摊或物业企业承担，同时供水设施的日常维护及运行电费也由业主或物业企业承担，加重了业主和企业负担，水费难以收缴到位并常因欠费而停水，时有纠纷发生。

此外，听证会上还将就“物业纠纷处理该选何种途径”、“老旧住宅区怎样推行物业管理”等议题及相关条款进行讨论。