呼唤“中国业主”的成长

按理说，既然中国物业管理已走过30年，对走过来的路应该有了总结，而对即将要走的路径则应该要有指向，但笔者为何在本文坚持认为而立之年再出发所面临的前进道路仍需要探索，而且必须通过行走的实践来探索呢？原因如下。

一、中国物业管理市场的主从关系错位导致多方关系错综复杂

以深圳、广州和上海为例，30年来至今仍没有哪个城市的行政主管部门善于以《物权法》为依据，将物业管理市场中多方关系的错综复杂局面一举理顺，进而在建筑物区分所有权的法律框架下，确立以共有物权为法律边界、以社区全体业主为主导的物业管理市场体系。

目前，以上述几个大城市为代表的中国物业管理市场仍然处在以房地产开发商或前期物业管理公司为主导、广大业主则处于市场从属地位的状况，这是造成广大业主与物业管理企业关系不正常，甚至关系紧张的主要原因；而不可思议的是，不少政府主管部门对中国物业管理市场的这种混乱局面竟然表现出无所适从，导致行政不作为或乱作为的现象时有发生。归根结底，正是由于物业管理市场中主从关系错位而导致今天多方关系的失衡。

事实上，不管政府有关部门、学术界、物业管理企业，还是广大业主，都在尝试关注、研究和探讨，甚至力图破解这种错综复杂的关系。例如举办探索如何预防物业管理纠纷、如何平衡物业管理市场三方关系等学术研究活动。尽管这些关注或研究探讨都能直面物业管理市场的热点和难点，但它们始终未触及到问题的核心本质，即物业管理市场的主体究竟是谁？也就意味着各方面的行动者以及他们的工作和学术研究成果都未能正视困扰中国物业管理市场的症结所在。这就是以下要谈的第二个问题。

二、“中国业主”在哪里，仍在睡梦中，还是呼之欲出？

多年来，每当谈起物业管理纠纷和矛盾，许多人尤其是广大业主本身都会众口一词认为是物业管理企业一手造成的，甚至政府主管部门也逃不了干系。笔者以为这样的结论未免有失偏颇。以笔者的长期实践和观察来看，在物业管理市场中，“中国业主”这一市场主体至今还没有真正成长起来是导致大量物业管理矛盾纠纷产生的更深层次原因。尽管这一深层次原因与法律法规不够完善有关，但归根结底与广大业主自身的关系更大！广大业主如果没有集体意识何来共同的集体行动？广大业主如果没有共同的集体行动何以能够与提供服务的物业管理企业相抗衡？一句话，产生大量物业管理矛盾纠纷的症结就是业主主体地位的缺失！因此，只有确立业主的市场主体地位，中国物业管理市场才可以健康发展。在这里，业主的主观能动性显得格外重要！笔者给“中国业主”的定义是：由共有物权产生共同利益而能够相约参与共同集体行动的业主。

那么，“中国业主”在哪里？本来每个拥有不动产的自然人就是业主，为何在中国如此庞大的业主群体中仍然找不到多少个够得上“中国业主”称号的业主呢？原因很简单。因为中国广大业主目前仍然停留在只关心自身拥有的并自身居住着的那部分专有面积空间，他们并不关心同样属于他们产权范围内的与邻居共同使用的共有物业及其附属公共设施。这部分共有物业和公共设施的权益虽然属于业主，但管理权基本掌握在物业管理企业手中，这是中国房地产业在特定历史条件下形成的独特现象。中国现有的业主只有觉悟起来，共同冲出自有的专有面积空间，相约来到共有物业之中并共同参与共有物权的治理，“中国业主”才会应运而生。

然而，与笔者的愿望相去甚远，中国广大业主目前仍在睡梦中过着搭便车的“快乐日子”，对于社区共有物权治理的缺失，对于社区公共事务的参与，大多数人显然还抱着“事关‘大家’，高高挂起”的旁观心态。尽管社会上时不时会冒出几个自命为公众利益而甘愿付出的先行者、探路人，但并不能激发全体业主参与的热情。这就是中国现有的国情。由此才使笔者发出“中国业主在哪里”的呼唤！但基于中国物业管理所走过30年的风风雨雨，笔者有理由相信，“中国业主”虽然仍尚在沉睡中，但已近梦醒时分，呼之欲出的日子已不遥远！

三、业主共同参与共有物权治理的三大法宝

迄今为止，北京、上海、天津、广州、深圳和无锡等地已零星出现了完全由业主共同自主治理小区的先例；更多的建立了业主委员会的小区，由业主大会授权业委会与物业管理企业签订物业管理服务合同，建立了小区共有物权治理的良好合作沟通机制，社区和谐的局面因此得到了较好的维护，可见业主共同参与共有物权的维护和治理是大势所趋，其意义非同凡响。

1、这些小区业主、业主大会和业主委员会都是在依法有序的前提下，通过与原物业管理企业的协商、谈判和据理力争，才赢得了小区共有物权的治理权。在此强调依法有序，即是既要依法依规，又要按照既定的程序进行，才能做到合法合理。只要能够做到依法有序，才可能为物业管理市场的健康发展创造有利条件。

2、通过调动全体业主共同参与共有物权管理，并非单纯停留在维权的意义上，而是让全体业主在共同参与中感受到相邻关系的社会价值。这种社会价值表现在：使广大业主认识到在社区中尊重邻里的利益与尊重自己的利益同样重要；让广大业主在决策小区公共事务时学会服从多数人的意见，而多数人又能兼顾少数人的利益；在小区倡导权益共享、责任均负的业主理念，等等。最终使全社会意识到建立社区相邻关系中的道德契约的重要性和必要性。

3、这些小区最成功的经验还在于它们都建立了完善的业主大会制度。由于规范了小区业主委员会的组织建设和制度建设，广大业主参与小区自主治理和开展民主监督有了基本保障。

上述三点是业主共同参与共有物权治理的三大法宝。

放眼未来，只有“中国业主”真正成长起来，才会有中国物业管理的光明前景！