物业催费 闹上法庭一般都是物业获胜

物业公司与业主的矛盾对立几乎是普遍存在，而双方的焦点往往集中在物业费的问题上。绿化不够、安保不足、清洁不力，业主总是对物业公司的服务不满，进而不愿意去交物业费；而物业公司也有苦衷，收不到钱自然无法保质保量地完成服务内容。互为因果的纠缠很难让大家平心静气地坐下商谈，这种情况下，为了尽快收取到物业费，不少物业公司另辟蹊径，打起了“擦边球”。

不交物业费不让租地上车位

日前，鑫兆家园小区论坛有人发帖称，“地上车位一年一租，马上要到期了，今天物业给我打电话说公司有新规定，不交物业费就不让租地上车位了，只能租地下的。而且必须把以前拖欠的都交齐。拿车位来卡业主，有没有邻居遇到同样情况？物业这种做法合理吗，该怎么应付呢？”在鑫兆家园小区，业主曾女士讲述了事情原委。

据曾女士介绍，该小区的车位分为地上和地下两种，其中地上车位的月租金为160元，地下车位的月租金为300元。由于两者费用相差较大，所以很多住户希望租用地上车位。曾女士告诉记者，鑫兆家园小区二期和三期分属不同的物业公司管理，因为地上车位有限，两家物业公司分别采用了不同的车位分配方法。小区三期采用抓阄的办法，每三年重新分配一次地上车位，运气好的人可以得到地上车位三年使用权，但小区二期则采用先到先得的办法，已经租到地上车位的只要每年续签一次协议就可以一直使用。

曾女士说，此次就是一些二期业主接到物业通知，如果不缴纳物业费就不让租用地上车位了。曾女士分析称，与三期业主每隔三年还有一次机会不同，在二期如果错过时机让别人把车位租走了，业主就很难再租到地上车位了。

曾女士告诉记者，最早自己也是按时交纳物业费的，但由于物业公司的服务不到位，擅自给热水提价等等措施让她非常不满，于是开始不交物业费。她认为，自己不交物业费，物业公司可以按照法律规定处理、追讨。但地上停车位属于公共资源，物业公司无权以此威胁逼迫业主就范。小区内另一位业主则干脆说，“我家车位也快到期了呢，如果不让我租地上车位，我就停路边上去，反正如果不提高服务我就不交物业费。”

对于物业费和地上停车位的使用权挂钩问题，记者分别采访了小区二期、三期物业公司，却得到了不同的答案。三期物业公司的一位工作人员告诉记者，地上车位是公共资源，只要是住这的业主都有权利参与分配，公司不会因为不交物业费而取消业主的权利，而该小区二期物业公司一位员工则明确告诉记者，如果不交物业费，就不让继续租用地上车位了。

物业公司收费有“妙招”

鑫兆家园小区二期物业公司的做法并非个例，记者调查发现，在北京很多小区物业公司都会用业主原本应该享用的权利为胁迫，强迫业主缴纳物业费。物业费跟其他费用的收取相挂钩、物业费跟提供的服务相挂钩、甚至停水断电直接骚扰等，是物业公司常见的手法。

手段一：物业费跟其他费用、发放房产证等挂钩。

去年8月，按照购房合同的约定，北京上舍园小区业主原本应该顺利拿到房产证。但领证时，业主却被告知，“不交物业费，就不给房产证。”尽管该小区很多居民认为物业公司提供的服务问题百出，但在扣押房产证的手段逼迫下，业主只好听话地乖乖就范。

不过，扣押房产证的“大好良机”毕竟可遇不可求，更多的物业公司就把物业费和水费、电费、取暖费等其他费用的缴纳捆绑在一起。尤其是目前临近取暖季，物业费搭帮取暖费一起收取的案例更是屡见不鲜。在柏林爱乐小区，一位居民告诉记者，他就曾经在缴纳取暖费时被告知，必须和物业费一起上交才可以。

手段二：物业费跟服务挂钩。

“今年我没有交物业费，公司可以报取暖费，但需要开具自采暖证明，结果他们（物业公司）说我没交物业费不给我开。”富力又一城胡先生如此抱怨。胡先生的经历并非个例，当家中设施出现损坏需要向物业求助时，往往会得到一句冰冷的答案“不缴费就不给维修”。

相对而言，跟其他费用挂钩的手段毕竟比较勉强，而以拒绝提供服务的办法让业主缴纳物业费看上去更合情理一些。采访中，几乎所有的物业公司员工都会这样说，“没有交钱自然就不能享受服务。”

手段三：停水停电、甚至骚扰。

如果业主铁了心就是不交物业费，物业公司前两种办法显然也是没有太多成效。当双方关系持续恶化，物业公司也会出“狠招”。被物业公司停水、断电甚至堵锁眼之类的抱怨帖，在各个小区论坛上屡见不鲜。更有甚者，还会上演半夜骚扰的“闹剧”。

物业公司：收不上物业费我们也很为难

为收费用物业公司手段百出，这样的行为却招来几乎众口一词的指责，面对如此现实，物业公司也有委屈。

金榜园小区物业经理曲屹松曾给记者分析，这两年物业员工工资上涨相当严重，现在物业费不但不能涨反而收不上来，这样下去根本就无法运转，肯定要降低服务标准。

曲屹松告诉记者，为了维持运营，物业公司会想方设法让业主尽快缴纳物业费，但一般情况下物业公司并不愿意和业主关系搞得太对立，因此，多数时候都是跟业主先协商，或者提供服务的时候提醒一下，毕竟走到法庭那一步费时费钱是谁也不愿意看到的。“可业主要是真不缴费我们也没有太多办法”，曲经理说，“走到法庭一般都是我们获胜，不过有时候就算获胜也拿不到钱，业主败诉也不交，我们小区就有两户这样的。”

专家解读：物业公司到底该如何收费

针对物业捆绑收费的做法，北京市邦恒律师事务所律师向小铁认为，收取物业费、租用车位、交取暖费等等是依据不同的法律关系，应当按照各自的合同来履行，不能用一种合同约束另外一种。因此物业公司的做法是没有法律依据的。

向小铁说，物业公司收取物业费的正确做法是，先跟业主协商，如果不行再依据事先约定走仲裁或诉讼的程序。同时，向小铁也建议业主，如果认为物业服务不到位，可以通过召开业主大会、向行业主管单位提出意见等方式反映解决问题，但最好不要擅自拒交费用。

向小铁说，首先一旦物业公司起诉业主，从目前判决的案例看，多数情况下以物业方胜诉而告终。再者说，如果一部分业主不缴纳物业费，物业公司会因收费不足无力提供更好的服务，也影响了缴纳费用的业主的权益。