《物业承接查验办法》将优化行业发展的市场环境

在《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布实施的第7个年头，作为物业承接查验制度的配套性文件——《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）终于正式印发了。至此，《条例》确立的七大基本制度都有了具备可操作性的配套性法规政策。笔者有幸在第一时间内深入学习了《办法》，深切感受到《办法》在规范前期物业承接查验活动、明确建设单位义务、指导物业服务企业切实做好承接查验工作等方面做出的努力。《办法》的贯彻实施，必将为物业服务企业的发展壮大创造良好的市场环境，必将推动物业管理行业持续健康发展。从这个意义上来说，《办法》的出台是物业管理行业的福音。

一、《办法》有利于明确建设单位的应尽义务，最大限度地减少开发遗留问题给前期物业管理带来的困难和矛盾。

自物业管理在我国诞生之日起，物业服务企业由于身份的特殊性决定了其在物业管理活动中的“双重弱势”地位：对建设单位，迫于其前期物业服务企业的选聘权只能“俯首称臣”，接受不公平交易条件；对业主，考虑到业主大会成立后物业服务企业的续聘权，面对前期物业管理的矛盾和纠纷只能花钱息事宁人。《条例》虽然确立了物业承接查验制度，但是由于其第二十八条仅为原则性的规定，物业服务企业在开展物业承接查验活动时，一方面，因为处于被选择的弱势地位，加上建设单位的义务不甚明确，发现物业共用部位、共用设施设备出现问题，物业服务企业经常不敢理直气壮地主张权利，自身利益受到侵害在所难免；另一方面，由于缺乏具体明确的查验标准、规范和程序作为指导，再加上自身专业能力的不足，许多物业服务企业在承接查验工作中经常感到无据可依、无从着手，导致大量开发遗留问题的存在，造成作为履行前期物业服务合同的基础环节和重要步骤的物业承接查验活动多数流于形式，有的甚至混同于施工企业的竣工验收，埋下了矛盾纠纷产生的“祸根”。以成都市为例，在2009年六个中心城区受理的与前期开发遗留问题相关的投诉案件为56件，经调查，其中属于建设单位前期开发责任的有32件，占到58%；属于物业承接查验工作不到位导致的投诉有15件，占到27%；属于物业服务企业直接责任的仅为4件，占7%；属于无效投诉的5件，占8%。经调解，由物业公司解决的为35件，占投诉量的69%；协调建设单位解决12件，占投诉量的24%。由于承接查验工作不到位，建设单位逃避了相应的法律责任，造成了大量的开发遗留问题，不仅加大了物业服务企业的负担，而且降低了业主对前期物业服务的满意度，物业服务企业把本应用于发展壮大的人力物力投入到了解决不应承担或可以避免的责任中，增大了物业服务企业的经营管理成本和潜在的管理服务风险。

为强化建设单位的责任，《办法》要求建设单位必须移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业。《办法》第十一条从建设工程竣工验收合格、市政公用设施设备符合规划设计、公共服务设施按规划设计要求建成、公共配套设施满足使用功能要求、共用设施设备合格、物业使用和管理维护的技术资料完整齐全等七个方面规定了实施承接查验的物业应当具备的条件。为帮助物业服务企业充分做好现场查验的准备和保证移交资料的齐全，《办法》要求建设单位必须在现场查验20日前，向物业服务企业移交承接查验所必需的五个方面的资料，对缺少的资料，要求建设单位书面承诺补交的具体时限。

以上这些规定，强化了建设单位的责任和义务，督促了建设单位提高物业共用部位、共用设施设备的建设质量，平衡了建设单位与物业服务企业在承接查验中的利益，调和了前期物业管理活动中的各种矛盾和纠纷，最大限度地减少了开发建设遗留问题，有利于逐步改变物业服务企业的弱势地位，有利于为物业服务企业营造一个公平竞争的市场环境。