解读新版《山东省住宅物业服务收费管理办法》

日前,《山东省住宅物业服务收费管理办法》颁布,受到居民和物业人士的广泛关注。据悉，该办法将于2012年1月1日起施行5年。新的《物业管理条例》有哪些特别的规定？该条例是否可以让当前比较集中的物业管理问题得到圆满解决？

11月18日，本网邀请律师代表、业主共同探讨山东省住宅物业服务收费管理办法。我们诚邀您出席本次大话地产活动，并期待您的精彩发言！

【物业之家】日前，《山东省住宅物业服务收费管理办法》颁布，它的颁布受到居民和物业人员的广泛关注，据悉该办法将在2012年1月1日起实施5年，新的物业管理条例有哪些特别的规定？该条例是否可以让当前比较集中的物业管理问题得到圆满的解决？

今天，物业之家组织了此次《解读新版山东省住宅物业服务收费管理办法》，本次焦点关注我们邀请到了律师代表山东豪才律师事务所的刘国敏律师，郭熠森律师，以及大舜天成物业公司经理周浩先生来共同探讨山东省住宅收费管理办法。

首先有请两位律师为我们来解读一下《山东省住宅物业服务收费管理办法》，看看这个办法相对于以往的规定有哪些特殊之处。

【郭熠森】即将实施的新办法与过去的《山东省住宅物业服务收费管理办法》旧的办法相比，有四个突出的点。

第一个问题是规定了空置房物业费的收费标准和办法，填补了过去的一些空白。第二是关于停车位的相关费用，明确的规定了要分门别类的进行收费。这一点相对来说也是一个进步。再一个比较突出的就是水电费，新的《办法》当中明确规定了二次加压运行电费成本就应该由供水单位来承担。以前的物业企业过多的承担了水电部门的职责，现在这个《办法》能够减轻物业的一些负担。最后的一个亮点是关于配套设施的。小区的配套设施如果达不到标准的话收费应当适当的减免，也就表明了如果配套设施出现了问题，开发商是要承担责任的。我们认为这是一个比较特殊的亮点。

【物业之家】确实这些问题在日常的物业管理中经常出现，新规定对其中不少问题都有了新的规定，其中也包括郭律师说到的空置房，新办法规定空置房一年以上应该减收物业费，规定了公用设施维修不得进入物业成本，外来车辆停放超时要收费等。那实际案例中有没有这样的纠纷，这项新规定的出台将解决怎样的矛盾？

【刘国敏】其实在生活中我们经常会遇到很多案例，他们基本上都是纠纷比较多的，一个是物业费的收取问题，就像刚才所讲的，可能在这个《管理办法》实施之前有一些物业费的收费容易产生争议，比方说我举两个例子。一个像停车位的停车费，很多业主都认为我交了一个车位的租赁费用以后，有一些是买的形式，有一些是长期租赁的方式，那么我为什么还要给物业公司交管理费，他们会这样认为。这个《办法》就对此进行明确的规定，就是说租赁费是租赁费，除了这一块还要交停车位的费用。

另外一方面我们见到的诉讼纠纷由于车辆保管丢失了以后，我的车辆在小区里面被盗了，不管摩托车、汽车。被盗了以后要求物业公司承担责任。但是大家也很明确的知道偷车的直接责任人是盗窃分子，本身物业是小区安全保卫的工作。所以在这个时候基本上在实践中会出现不同的案例，有一些法院判决的可能是物业公司承担的是同等责任，大家各分担一半。有一些按照物业公司承担的是次要责任在这上面。按照公平原则可能承担30%的责任。

但是通过这个《管理办法》的规定，我们发现对这一块非常明确的规定了。如果是保管的，双方另行再签订一个保管协议。也就意味着如果业主和物业公司不另行签订保管协议的话，那么物业公司对你车辆和非机动车辆没有一个看管、保管责任的。因为本身大家也知道，车辆是买了车辆保险的。

【物业之家】刚才您提到停车费用中包括停车费跟服务费，这个服务费是什么？

【刘国敏】停车服务费在《办法》里面规定的非常明确，像设施设备运营及保护费，然后保洁、秩序维护、购买公共责任保险等发生的费用，这些都是服务费。